新華視點(diǎn):“地王”再現(xiàn),背后有何玄機(jī)?

新華網(wǎng)北京１２月１３日電（記者　楊玉華、魏宗凱、徐海波）萬科、綠地等四家公司１２日聯(lián)合以５４.３億元的底價拿下上海南站商務(wù)區(qū)地塊，樓板價１.１萬元/平方米，此地塊成為上海今年以來的新總價“地王”。這是自１１月２７日以來短短半個月內(nèi)，誕生的第８個“地王”。

歲末“地王”頻現(xiàn)，引發(fā)人們對未來樓市的重重猜想。新一輪“地王熱”將會給樓市帶來哪些影響？是否意味著樓市進(jìn)入觸底反彈上行通道？“新華視點(diǎn)”記者就此進(jìn)行了追蹤。

“地王”頻現(xiàn)　房價又要開始吹“泡泡”？

自１１月２７日至１２月１２日，半個月里，從一線城市北京、上海到二線城市南京、蘇州，土地市場相繼誕生了８處“地王”。一度淡出人們視野的“地王”一詞強(qiáng)勢回歸，讓不少正在觀望的購房者有些恐慌：平均每兩天就出一個“地王”，２０１０年那輪“地王”扎堆出現(xiàn)后房價穩(wěn)中有升，這是房價又要開始上漲的信號嗎？地產(chǎn)中介的判斷則更加直接：“面粉”漲價，“面包”當(dāng)然也要漲價了。

一些樓市新動向則更增添了這種擔(dān)憂。數(shù)據(jù)顯示，自９月以來全國７０個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市逐月小幅增加。１１月全國１００個城市新建住宅平均價格環(huán)比仍繼續(xù)上漲，北京、上海等十大重點(diǎn)城市今年以來首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙上漲，部分重點(diǎn)城市房價甚至超過調(diào)控前。

“地王”頻出，房價翹尾――樓市就此觸底反彈要“由冬入春”了？

“‘地王’不具有風(fēng)向標(biāo)意義。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹等專家認(rèn)為，從此輪“地王”的特點(diǎn)看，不能就此判斷房價就要大漲。

――地塊稀缺性較強(qiáng)，不具備普漲條件。

“購房者對地價推動房價上漲的擔(dān)憂很自然，但市場環(huán)境與兩年前大不同。”中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，一部分優(yōu)質(zhì)地塊賣出高價并不能代表整體房價水平，與地塊本身的稀缺性關(guān)系更大。

據(jù)了解，此輪誕生的地王多為中心區(qū)域稀缺地塊，且面積相對較大，一些地塊的起拍價就已經(jīng)是“地王價”。如１１月２７日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區(qū)農(nóng)展館北路８號一地塊，掛牌出讓起始價為２０億元，建筑控制規(guī)模５９１５２平方米，以此計算，起始樓面價即高達(dá)３．３８萬元／平方米。

――即便是地王價格創(chuàng)新高，但多是“貼底價”成交。

一般判斷“地王”的標(biāo)準(zhǔn)有兩個，一是區(qū)域性土地單價破歷史最高，二是溢價率超過１００％。據(jù)了解，１２日誕生的上海“地王”拍賣起始總價為５４.３億元，起始樓板價約為１.１萬元左右/平方米。而最終成交價也是５４．３億元，屬于“貼底價”成交。

新城控股執(zhí)行董事、副總裁譚為民認(rèn)為，從這一波土地成交的溢價率來看，并不算太高，有的雖然是“地王”，但基本上是底價成交，與上一輪“地王”集中出現(xiàn)時相比價格較為合理，土地市場并沒有出現(xiàn)“泡沫”。

――樓市調(diào)控力度仍然不減。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭等專家認(rèn)為，當(dāng)前樓市只能算是“暖冬”，房價出現(xiàn)大幅度上漲的可能性不大。調(diào)控政策不會放松以及庫存壓力，都是制約房價上漲的阻力。“地王”扎堆出現(xiàn)只是開發(fā)商對市場預(yù)期較為樂觀，仍很難在短時間內(nèi)改變樓市“冬天”的現(xiàn)狀。