三問2012廣東清遠樓市

清遠樓市有多亂？

同一區域，有的賣得貴，有的很便宜

業內解讀：“新手”多 亂打價格戰

江景房4280元/平方米起、不分樓層座向4138元/平方米任選、不分樓層座向3850元/平方米任挑、一口價3700元/平方米、均價3500元/平方米……為了賣出房子、回籠資金，2012年的清遠樓市就在許多樓盤這樣無休止地價格促銷戰中度過。

如果要羅列這些此起彼伏價格促銷數字，可能需要足足一頁紙。然而新年里，價格戰仍在持續，甚至許多打了一年價格戰的樓盤，至今還沒有偃旗息鼓的意思。

有行內人感嘆房子賣不起來價格，從整體上看，這幾年房價漲幅不是很大，一資深行內人士認為除了可能受到供求關系、政策等影響外，一個最大原因是清遠開發商質素問題。

他說，清遠有很多近幾年才新進入房地產行業的企業，沒有開發經驗，也不懂房地產開發、運營，尤其是資金不雄厚，地塊很小，所有的資金全部投在了拿地環節、建設等中，到了后期資金很緊張，面臨的頭等大事是回籠資金。這個時候誰都可能有一個念頭，盡量少投入，將房子賣出去，最好用、最省事的辦法就是將價格定得很低。如果一旦面對宏觀調控，或者競爭對手價格挑戰，一般都會跟著亂開價格戰。

往往還有帶來另一種情況，不重視產品質素、品質，因此即便定很高的價格，也難以賣出來，所以低價是最好的出路。很容易形成惡性循環。這些投資者許多還有抱著賺了錢就走的思維，這也不難理解，因為資金實力有限，而土地供應有限，且在大房企和雄厚資本商的擠壓下，越來越難拿地。

當然，那些知名品牌房企、有足夠開發經驗的企業，也會打價格戰，但整體價格不會比市場價很多，價格低的也只是部分，甚至有提高產品質量、品質、市場形象，乃至拉高價格的作用。

價格戰還能打多久？

地段差異性不大，超低折扣頻現

業內解讀：關鍵看供求關系何時逆轉

前段時間和一房企老總聊天，談及清遠房價問題，他說清遠樓盤多、貨量大、競爭激烈，去年各盤猛打價格戰。尤其感嘆，某廣州知名品牌房企清遠新項目竟然均價才3800元/平方米。

盡管事后證明這是一場誤會，該房企新項目售樓部尚未建好，更未收籌、開盤，無從價格問題。然而，恰恰反映了開發商對價格的敏感度很高，而且可以肯定地說，至少在短期時間內，開發商不會也不敢提價的心態。

至少到目前，價格促銷仍舊是大多數開發商主要使用的利器，近期在環中心城區外圍區域開售的一些新項目，價格很低，有的均價只有3800元/平方米、3500元/平方米，跟同區域三年前的水平差不多，甚至更低。

當然中心城區這種價格的盤很少，市場仍舊普遍采用一口價、超低折扣來吸引買家。最近還出現了8.8折等優惠，3字頭促銷價也仍時不時“冒”出來。很多人關心的是：激烈的價格促銷戰還會持續多久？其實，價格促銷戰任何時候都可能進行，當然要看激烈的程度，市場關注點在哪。

其實清遠市場的特性很容易出現價格戰。城區范圍不大，樓盤與樓盤距離相隔不是很遠，很多所謂地段好的樓盤，地段優勢往往難以形成獨家優勢：比如東城，大多盤建在一條長約不到2公里長的東城大道兩邊，配套相差不了多少；北江以南部分，樓盤主要集中在北江一路、鳳翔大道、廣清大道三條主干線兩邊，樓盤與樓盤距離，相差最高幾百米遠；舊城更不用說，都集中在北部飛來湖邊緣，地段、景觀、配套都相差無幾。

目前價格戰能否如此激烈地演繹下去，除了密不可分的樓市宏觀調控政策外，關鍵要看供大于求的局面能否能有效扭轉過來。就當前市場形勢看，庫存壓力很大――住宅可售貨量至少可供近一年半消化。另一方面據市場不完全統計，今年新增住宅供貨量可能不會大幅增加，但即使比去年少，估計也會超過20000套。因此如果住房需求未能得到有效釋放的話，大多數開發商仍舊不會有大的提價動作。如此，價格促銷戰或許還會在“五一”、“十一”等節點大規模出現。

因此，至少在可以預測到的上半年內，開發商還會抱定謹慎的態度，而買家卻仍能幸福地、從容地看房、選房、買房，可以理直氣壯地討價還價。

清遠樓盤價差為何大？

去年降價的盤多，但成交價卻增長了3.33%

業內解讀：近些年清遠樓盤呈多檔次發展

盡管去年價格戰激烈，許多盤持續降價，3字頭的房很多，但清遠市區住宅成交價并沒有下降，反而還略有增長，去年同比增長了3.33%，這又是為何？

其實，歷史地看，清遠房地產行業整體質素在這幾年提高得比較快，整體房價得到大幅提高，大多數盤整體價格都在4500元/平方米以上，而且，超過5000元/平方米的盤比以往多了很多，整體上拉高成交價。

不過許多行內人士認為，近幾年來，清遠樓盤呈現多層次、多個檔次發展現象，而且很突出。如果從價格區分，有的很高，有的很低，價差很大，因此造成低價在實際市場中很容易凸顯出來。

筆者略對清遠市區房價做個區間分類。3000元/平方米至4000元/平方米均價的，主要在環中心城區的外圍區域，如橫荷、舊城和東城北部邊緣地區，還有一部分就屬于一些質素一般的，且由非知名企業或者新入行投資者開發的小盤；4000元/平方米至5000元/平方米，則大多盤較大，這個區間盤相對多；均價5000元/平方米的一般景觀和位置都比較好，和企業品牌、開發魄力有很大關系，這樣的盤也不在少數；還有一些單價在七八千甚至上萬元，這樣的盤主要是江景、別墅等。

此外，即便同一樓盤的價差也可能很大，往往分三個價差層次，相互之間價差達到1000元/平方米。比如天湖酈都北向臨路的部分均單價大多在4字頭，而南向園林和中心園林區域價格基本超過5000元/平方米，很多超過6000元/平方米；維港半島也有這種情況。