揚(yáng)子晚報(bào)訊(記者 王燁) 北京、上海、重慶三大城市昨日先后公布落實(shí)“國(guó)五條”的實(shí)施細(xì)則,也讓江蘇老百姓對(duì)省細(xì)則的出臺(tái)多了一份期待。據(jù)了解,我省的貫徹“國(guó)五條”文件預(yù)計(jì)將于今天在省政府官方網(wǎng)站發(fā)布。業(yè)內(nèi)人士分析,與已經(jīng)公開的廣東、北京、上海、重慶四地“國(guó)五條”細(xì)則相比,江蘇的文件可能更接近廣東版,以原則性的要求為主。
據(jù)相關(guān)人士介紹,在3月1日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(即俗稱的“國(guó)五條細(xì)則”)之后,省政府迅速召集住建、國(guó)土、財(cái)政、稅務(wù)等十多個(gè)相關(guān)部門研究起草我省貫徹落實(shí)的方案。經(jīng)過了一個(gè)月的商討醞釀,目前文件已基本完成,只待發(fā)布實(shí)施。而根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,地方應(yīng)在3月底前完成“國(guó)五條”的“落地”,預(yù)計(jì)我省細(xì)則也將于今天,通過省政府官方網(wǎng)站公開發(fā)布。
到目前為止,全國(guó)各省、市、自治區(qū)中,已有廣東、北京、上海、重慶四省市公布了“國(guó)五條”地方實(shí)施細(xì)則,相比率先落實(shí)的廣東版細(xì)則，京滬兩地的細(xì)則基調(diào)要嚴(yán)厲一些，北京的嚴(yán)厲主要體現(xiàn)在對(duì)單身人士禁購(gòu)二套房和進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例上；上海的嚴(yán)厲主要體現(xiàn)在差別化信貸；而重慶細(xì)則基本是對(duì)國(guó)五條的重申。
蘇版細(xì)則會(huì)是什么模樣?業(yè)內(nèi)人士分析,可能更接近廣東版。北京、上海、重慶作為直轄市,實(shí)際上已是貫徹落實(shí)“國(guó)五條”的“終端”,必須有實(shí)實(shí)在在的可操作的措施,比如3月31日起嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅,單身人士限購(gòu)一套房。而江蘇細(xì)則作為省一級(jí)的貫徹文件,起到的是承上啟下的作用,可能更多以原則性的要求為主,重在強(qiáng)調(diào)、重申。出臺(tái)具體措施,比如20%個(gè)稅怎么收、何時(shí)收,這種可能性并不大。
昨天,有媒體報(bào)道稱,江蘇細(xì)則弱化20%個(gè)稅,有知情人士表示不可能。“江蘇的細(xì)則是堅(jiān)決貫徹、嚴(yán)格落實(shí)‘國(guó)五條’的,不可能弱化其中一項(xiàng)。”據(jù)了解,文件將會(huì)對(duì)“國(guó)五條”的諸多要求一一對(duì)應(yīng),涉及房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、限購(gòu)、20%個(gè)稅、保障房建設(shè)、增加普通商品住宅用地供應(yīng)等等。另?yè)?jù)了解,在省細(xì)則公布實(shí)施之后,各市還將結(jié)合實(shí)際,進(jìn)一步研究制定地方實(shí)施細(xì)則,高淳溧水兩新區(qū)是否限購(gòu),20%個(gè)稅何時(shí)嚴(yán)格開征,預(yù)計(jì)可在南京細(xì)則中找到答案。
重點(diǎn)對(duì)比
20%個(gè)稅，京滬渝粵版與國(guó)五條原版比較
國(guó)五條細(xì)則：稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
北京版：對(duì)3月31日以后完成網(wǎng)上簽約的二手房交易，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征個(gè)人所得稅。不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅。與此同時(shí)，為支持和保護(hù)自住改善型需求，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一生活用房的，繼續(xù)實(shí)施免征個(gè)人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。
上海版：稅務(wù)、房屋管理部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按照規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
重慶版：對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
廣東版：“二手房轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格按差額計(jì)征20%個(gè)稅”未具體體現(xiàn)，僅以一句“房?jī)r(jià)過快上漲的地區(qū)要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定”做了表述。
專家解讀>>>
南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華：上海、重慶版幾乎就是原文照抄，而北京版則增加了許多新提法。關(guān)于個(gè)稅的征收方法有兩種，一種是按利差20%計(jì)征的查驗(yàn)征收，一種是按轉(zhuǎn)讓價(jià)1%計(jì)征的核定征收。在國(guó)五條細(xì)則原文中，僅表述了查驗(yàn)征收的方法，而北京版則“把話說完整了”。此外，北京版還首次寫明了時(shí)間表，即3月31日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭：北京版中關(guān)于個(gè)稅20%的條款還是比較嚴(yán)厲的。北京稅務(wù)局從2005年開始建立相關(guān)信息系統(tǒng)，之前的商品房、房改房、福利房、集資房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等多無原值可查，恐怕屆時(shí)還得按總額1%的方式征收。
揚(yáng)子晚報(bào)記者 馬祚波
焦點(diǎn)詳解
個(gè)稅
20%個(gè)稅怎么征 各地還是保留著懸念
樓市專家評(píng)點(diǎn)京滬渝版“國(guó)五條”細(xì)則
從昨天下午4點(diǎn)到晚上9點(diǎn)多，北京、上海、重慶三地的“國(guó)五條”落地政策相繼出臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)人士與眾多市民的強(qiáng)烈關(guān)注。記者昨晚連線多位業(yè)內(nèi)人士，請(qǐng)他們談?wù)勛约貉壑械木灏鎳?guó)五條細(xì)則究竟什么樣，哪一些條款值得南京版借鑒。
總體印象：
驚喜有余，亮點(diǎn)不足
南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華表示，北京、上海和重慶繼廣東之后，給出了明確的城市落地樣本，但是依然缺乏有效對(duì)策，這一點(diǎn)與廣東省的落地細(xì)則頗為相似。“比如北京版關(guān)于房產(chǎn)稅的問題，還有20%個(gè)稅的問題，有涉及，但是沒有具體操作辦法。”吳翔華認(rèn)為，這也并非地方政府不“給力”，而是有些政策的制定與出臺(tái)必須有中央相關(guān)部門的配合與規(guī)范，國(guó)稅總局至今也沒有關(guān)于20%個(gè)稅如何征收的具體說法，令地方政府左右為難。
談及“驚喜”，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝表示，北京版的細(xì)則是最實(shí)在的，有不少新提法，如單身人士限購(gòu)，明確提出要提高二套房首付款比例等等，這都是在既往政策的基礎(chǔ)上有所“加碼”，如果真正落地并嚴(yán)格執(zhí)行，相信會(huì)對(duì)樓市有較大沖擊。而上海版的“國(guó)五條”細(xì)則則被認(rèn)為是簡(jiǎn)單的“復(fù)制粘貼”，一些提法與國(guó)務(wù)院的細(xì)則完全吻合，難免讓人感覺乏味。至于重慶版的國(guó)五條細(xì)則也亮點(diǎn)不足，細(xì)化的條款不多。
特別是20%個(gè)稅的征收問題，三地都提到了，北京還公布了嚴(yán)格開征的時(shí)間表，但依然留下很多懸念，比如哪些費(fèi)用可以作為稅前抵扣，還不是很明確，這也為政策的真正實(shí)施帶來了不確定因素。
南京借鑒：
20%個(gè)稅還得嚴(yán)格征
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示，目前已經(jīng)出臺(tái)的廣東、北京、上海和重慶落地細(xì)則都大同小異，可以看到地方政府與中央的博弈仍在進(jìn)行當(dāng)中，比如關(guān)于“賣房所得征收20%個(gè)稅”依舊是嚴(yán)格執(zhí)行，而沒有明確具體的征收對(duì)象、起征點(diǎn)范圍，執(zhí)行的難度還是很大。胡志剛表示，江蘇版以及南京版的細(xì)則落地依舊不會(huì)有大的亮點(diǎn)，可借鑒的應(yīng)該是北京版中的個(gè)稅條款以及房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，宜粗不宜細(xì)。
吳翔華認(rèn)為，南京細(xì)則應(yīng)該基本和北京、上海出臺(tái)的差不多，“兩個(gè)一線城市率先出臺(tái)的細(xì)則，其實(shí)已經(jīng)是為其他城市作出了范本”。
吉合田房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)石旭升認(rèn)為，北京細(xì)則當(dāng)中對(duì)單身人士禁購(gòu)二套房，這一點(diǎn)還是比較“狠”的。南京的細(xì)則應(yīng)該不會(huì)這么狠，但是差額20%的個(gè)稅應(yīng)該還是會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行的。
揚(yáng)子晚報(bào)記者 馬祚波
限購(gòu)
單身限購(gòu)一套房會(huì)不會(huì)引發(fā)假結(jié)婚？
專家表示風(fēng)險(xiǎn)太大，小心房子被人分走一半
昨天公布的北京版“國(guó)五條”細(xì)則再出重拳，京籍成年單身人士禁止購(gòu)買第二套房，被不少人認(rèn)為是給限購(gòu)加碼。揚(yáng)子晚報(bào)官方微博發(fā)布該條信息后，不少“圍觀”網(wǎng)友開玩笑稱將引發(fā)人們“假結(jié)婚”來買房。不過業(yè)內(nèi)專家提醒，假結(jié)婚買房的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在大了點(diǎn)。
為買二套房假結(jié)婚？
太不靠譜
對(duì)“假結(jié)婚”問題，業(yè)內(nèi)專家表示從理論上看網(wǎng)友的猜測(cè)不無道理，但“假結(jié)婚”的風(fēng)險(xiǎn)比“假離婚”大太多，實(shí)際可操作性太低。
首先按照目前的婚姻法解釋，如無特別約定，婚前買房并不由夫妻雙方共有，但婚后購(gòu)買的房產(chǎn)則屬夫妻兩人共同所有。業(yè)內(nèi)專家表示，如果為了買二套房而跟一個(gè)無感情基礎(chǔ)的人假結(jié)婚，等于自動(dòng)分給對(duì)方一半房產(chǎn)，即便之前已進(jìn)行私下的約定，也很可能會(huì)造成法律糾紛。畢竟“假離婚”只牽扯到夫妻雙方，而“假結(jié)婚”則牽扯到外人，要十分謹(jǐn)慎。
此外，通過“假結(jié)婚”來買二套房的動(dòng)機(jī)也值得商榷。江蘇省房協(xié)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李智表示，作為單身人士，如果只是用來自住，一般買一套房就足夠用了。這項(xiàng)政策對(duì)單身人士的影響可能只是改善時(shí)只能賣舊買新，有了時(shí)間差。
防止“假離婚”？
可能沒效果
京籍單身人士禁購(gòu)二套房這條公布后，也有網(wǎng)友認(rèn)為這是為了防止通過“假離婚”來繞過限購(gòu)令買房。但細(xì)想不難發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)無法做到。因?yàn)榧热粵Q定暫時(shí)離婚來取得買房資格，就沒必要留一套房在自己手里，把現(xiàn)有房產(chǎn)都分給對(duì)方，“凈身出戶”，這樣不但擁有新購(gòu)房資格，之前沒貸過款的話還能夠享受到首付三成的優(yōu)惠。“這項(xiàng)政策顯然是為了打擊投資需求”，李智評(píng)價(jià)說。
專家分析：南京限制單身買房可能性不大
未來南京的細(xì)則可能出臺(tái)這樣的規(guī)定嗎？李智表示可能性不大。李智認(rèn)為，目前南京的房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上北京。北京作為特大型城市，非本籍人口過多，即便一直控制戶口，限購(gòu)控漲任務(wù)也非常艱巨，以往每次出臺(tái)調(diào)控，北京的政策都要比其他城市更嚴(yán)格。相比之下，南京的壓力遠(yuǎn)沒有北京那么大。
南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝則認(rèn)為，京版對(duì)單身人士禁購(gòu)二套房實(shí)際上也是加強(qiáng)限購(gòu)的一種，雖然南京出臺(tái)類似政策的可能性很小，但不排除有其他加強(qiáng)限購(gòu)的舉措。
揚(yáng)子晚報(bào)記者 張 遙
