對于二手住宅市場來說，改善型購房者受到“新國五條”細則的沖擊無疑最大。多家中介機構向記者反映，自新政落地以后，二手住宅市場中的改善型購房入市積極性明顯降低，當前市場中剛需購房占比大幅提升。一些原本打算“賣小買大”的“換房族”，因20%的個稅而不得不推遲了換房計劃。

選房不怕“想太多”

經過了長達半年的選房、看房，家住通州加州小鎮的趙先生最近終于完成了換房這一“艱巨的任務”。幸運的是，無論是轉手的一居室還是入手的兩居室，均為滿五年唯一住房，從而避免了新政帶來的影響。

換房過程之所以讓很多改善型置業者叫苦不迭，除了由于看房、交涉、貸款等過程中必須要付出大量精力，還因買賣幾方環環相扣，唯有精心打好“時間差”，才能在盡量不影響各方正常居住的情況下完成交易。2008年，趙先生小兩口買下了加州小鎮一套65平方米一居室，前后所有費用加起來花了大約62萬。五年之后，隨著兒子的出生、長大，再加上把遠在外地的父母接來北京，小小的一居室已經遠遠不能滿足趙先生一家五口人的居住需求了。為此，早在半年前趙先生就開始四處物色房源。最終他選定了同一小區的一套90平方米兩居室，費用相加大約175萬元左右，轉手的房子則賣了133萬元。

“將換房目標仍鎖定在加州小鎮，一是因為周邊交通很方便，小區離八通線終點土橋站不遠；二是經過幾年的發展，附近的商業配套已經逐漸完善，購物不成問題；三是小區目前屬于育才小學通州分校的片區范圍內，對孩子將來入學還是十分有利的。”當記者問起為什么還選擇本小區的二手房時，趙先生掰著手指，一口氣列出了一大串理由。事實上，趙先生所考慮的交通、購物、教育等配套問題，也正是大多數“換房族”首先會考慮的因素。

根據趙先生的介紹，加州小鎮同等面積的二手房，因免稅房和非免稅房之分而在價格上存在著差別。這一價格差在二手房源網站上體現得更為直觀。

記者看到，以加州小鎮為例，“鏈家在線”上的兩居室房源，根據裝修、戶型、樓層等不同，免稅房比非免稅房價格要貴上10到20萬元左右。鏈家地產市場研究部近期發布的報告同樣提及，新政以后，二手房的議價空間明顯擴大。當前市場成交房源以免稅房為主，個稅調整使得很多高稅房屋出售難度增大。5月第三周，業主成交周期已經擴大到近兩個月。為了加快出售進度，非免稅房的業主主動下調報價或者在議價過程中降價的情況變得越來越多。

出手節奏漸放緩

根據鏈家地產市場研究部統計，新政以后，自恢復網簽至今，北京二手住宅的總成交量為8231套，不及2009年至今任何一年的月均成交量。截至19日，5月北京市二手住宅成交3019套，這一數字僅僅為2012年同期的44.4%，比1月同期減少了72.1%。記者了解到，盡管5月第三周的二手住宅網簽量上調21.3%，但是新增客源量和房源量持續下降，低谷形態的成交有可能會加深購房者對后市價格下調的預期，進而影響其入市積極性。

在鏈家地產市場研究部張旭看來，雖然當前潛在需求規模較大，但是兩種現象會制約成交回升：首先，大量改善型“換房族”持續觀望。在新政落地，“換房族”一面尋找免稅房源、一面期待業主降價的心理預期加強，其購房需求釋放的節奏也因此整體放緩；其次，4、5月份的二手住宅成交主要由剛需支撐，但二手住宅市場的剛需規模畢竟較小，能夠持續釋放的時間有限，倘若改善型需求不入市，成交量很難回到月均萬套的相對高位。由于上半年可能是新政執行最為嚴格的階段，業內人士預測，二手房成交量價繼續維持低位運行的可能性較大。

從價格上看，由于個稅政策的調整，二手房賣方陣營有所分化。“滿五年唯一”的免稅房價格堅挺，不排除小幅度上調價格的可能；高稅房業主下調價格的現象則有所增加。由于目前買方實際承擔個稅的情況占大多數，導致買房實際購房成本上升，高稅房業主下調價格既是減少稅費和出售難度，也是市場中買賣雙方博弈后作出的價格平衡。不過業內人士強調，當前二手房降價仍是小范圍事件，最終能不能形成趨勢，還要看市場主體的價格預期狀態。如果市場低位狀態持續到6月底，三季度二手住宅價格回落幅度有擴大的可能，屆時將有更多“換房族”選擇出手。

■新聞鏈接

新政后學區房

價格逆勢上漲

每年3月到5月，是學區房成交的傳統旺季。作為一種特殊的剛性房源，學區房吸引了為數不少的“換房族”，其成交量保持了相對穩定的狀態。2013年以來，城六區學區房與非學區房的價格差在逐漸拉大，目前已達到12.7%。在全市二手房價格出現小幅回落的情況下，學區房價格依然堅挺，業主通常不愿主動下調價格。新政以來，鏈家地產監測的城六區重點學區的成交議價空間為2.76%，低于城六區2.95%的平均議價空間；4到5月份，在全市二手房平均價格小幅回落的情況下，50多個重點學區房的月成交均價較新政前(1到3月)上漲了2.3%。

鏈家地產市場研究部張旭認為，一方面，學區房是戶籍體制和教育資源分配問題所衍生的一種特殊住房。這類房源需求群體特定，屬于另類“剛需”。另一方面，具備名校資源的稀缺型學區房，既能獲得良好的教育機會，又能獲得較好投資收益，雙重功能受到部分購房者的追捧，因而更容易轉手。記者 束杰