隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，房產(chǎn)投資的限制越來(lái)越多，房?jī)r(jià)上漲空間有限，許多投資者將眼光轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn), 由此掀起的購(gòu)房潮以驚人的速度席卷多個(gè)國(guó)家。僅美國(guó)國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)就顯示，去年中國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)的全年購(gòu)買力達(dá)到90 億美元，購(gòu)買量?jī)H次于加拿大人。

正是看中了這一商機(jī)，國(guó)外房地產(chǎn)商紛紛涌入中國(guó)招攬客戶。在他們五花八門的宣傳背后，隱藏著一些陷阱，投資者不可不防。

并非所有國(guó)家都可買房移民

海外購(gòu)房熱近幾年才興起，許多投資者對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)國(guó)家的相關(guān)政策并不熟悉，有些投資者甚至認(rèn)為只要在國(guó)外購(gòu)買一套幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)人民幣的房產(chǎn)，就可以辦理移民。

“這種觀念大錯(cuò)特錯(cuò)。”世通（北京）出入境服務(wù)有限公司副總經(jīng)理馬龍說(shuō)：“購(gòu)買海外房產(chǎn)是否可以取得移民身份，需要投資者先調(diào)查該國(guó)有無(wú)相關(guān)的買房移民政策。現(xiàn)在美國(guó)的一些房產(chǎn)中介宣稱買房子就可以拿美國(guó)綠卡，其實(shí)是不可能的。”

據(jù)他介紹，投資者若想了解一國(guó)是否有購(gòu)房移民政策，可以到國(guó)內(nèi)信得過(guò)的移民網(wǎng)站或移民機(jī)構(gòu)咨詢，也可以直接在該國(guó)的內(nèi)政部或移民局網(wǎng)站查詢。

永久居留權(quán)并不萬(wàn)能

“購(gòu)買30萬(wàn)歐元房產(chǎn)即可移民塞浦路斯”，這是一家房產(chǎn)中介打出的極為醒目的宣傳語(yǔ)。按近期歐元兌人民幣匯率計(jì)算，不到250 萬(wàn)元人民幣就可以移民塞浦路斯。

真有這么好的事情嗎？

記者從多家房產(chǎn)中介得到的回復(fù)是：購(gòu)買塞浦路斯當(dāng)?shù)?0萬(wàn)歐元或以上的房產(chǎn)，全家可獲得永久居留權(quán)。但這一權(quán)利與房產(chǎn)直接掛鉤，如果賣掉房產(chǎn)，永久居留權(quán)也隨之取消。

且永久居留權(quán)并不等同于居民身份。馬龍解釋說(shuō)：“獲得塞浦路斯永久居留權(quán)的門檻很低，所以擁有此權(quán)利的人享受不到該國(guó)除醫(yī)療和教育之外的國(guó)家福利，也不能在當(dāng)?shù)毓ぷ鳌Ｔ谌致匪官?gòu)房的人雖多，但是真正移民過(guò)去的并不多。”

目前購(gòu)買塞浦路斯房產(chǎn)的投資者的主要目的，一是想獲得該國(guó)的居民身份，另一個(gè)則是為孩子教育考慮。塞浦路斯的官方語(yǔ)言雖是希臘語(yǔ)和土耳其語(yǔ)，但通用英語(yǔ)；它是英聯(lián)邦成員國(guó)，有很多與英國(guó)合作辦學(xué)的大學(xué)，這些大學(xué)采用“2+2”學(xué)制，前兩年在塞浦路斯上學(xué)，后兩年可以選擇遠(yuǎn)程教育，也可以去英國(guó)本土讀書，畢業(yè)拿英國(guó)大學(xué)證書。

據(jù)英國(guó)《衛(wèi)報(bào)》報(bào)道，僅在2012 年8 月至10 月，中國(guó)買家就在塞浦路斯購(gòu)買了600 多套房產(chǎn)，其中90%在著名海外旅游城市帕福斯。帕福斯的房?jī)r(jià)較其他旅游城市略低，投資性價(jià)比高，而且有國(guó)際機(jī)場(chǎng)，方便中國(guó)客戶往來(lái)中國(guó)與塞浦路斯。

不要忽視房屋的持有成本

很大一部分投資者將購(gòu)買美國(guó)等海外房產(chǎn)當(dāng)做避險(xiǎn)性投資。劉燕一家的大部分資產(chǎn)都用于購(gòu)置北京房產(chǎn)，在前段時(shí)間政策收緊之前，她將三套投資性房產(chǎn)出手，現(xiàn)在正打算在海外置業(yè)，“我咨詢的一些海外房產(chǎn)中介，都承諾買房之后幫我將房屋出租出去，每年的租金收益率可以達(dá)到12%-18%。”

這個(gè)回報(bào)率著實(shí)誘人，但海外房產(chǎn)的出租回報(bào)率真有這么高嗎？美亞置業(yè)集團(tuán)國(guó)際地產(chǎn)投資經(jīng)理Austen 給記者算了這樣一筆賬：以美國(guó)為例，大部分地區(qū)售價(jià)10 萬(wàn)美元的別墅，其月租金在1000 美元左右，這樣算下來(lái)，房產(chǎn)的年毛租金回報(bào)率是可以達(dá)到12% 的。

但它沒(méi)有剔除房屋的持有成本。在美國(guó)出租房屋，房東要承擔(dān)房屋保險(xiǎn)費(fèi)、租務(wù)管理費(fèi)、出租宣傳的廣告費(fèi)等費(fèi)用，減掉這些費(fèi)用，凈租金回報(bào)率保守估計(jì)在5%以上（美國(guó)各州的法律不同，房屋持有成本也不盡相同）。可見(jiàn)，所謂“12% 以上的租金回報(bào)率”的水分很大。

此外，買房前，還必須考慮房屋的空置期、契稅、維護(hù)費(fèi)、往返看房等多方面因素。