編者按：自德信北海公園項目啟動“馬年首降”以來，杭州樓市一個月來風波不斷。證券時報記者實地踏盤了解到，針對開發商 “以價換量” 的規劃，購房者已經不再買賬。統計數據顯示，在降價潮蔓延的背景下，杭州樓市成交量并未明顯反彈；在相關概念“偷梁換柱”的同時，實際庫存量依然居高不下。
降價簡單，成交不易，杭州樓市且降且觀望。
杭州樓市最近一個月來頗不平靜。一方面是不時曝出的降價傳聞，另一方面相關項目又不斷出面澄清或否認降價。證券時報記者近日實地踏盤發現，目前杭州樓市降價潮已經從郊區蔓延至主城區，開發商的初衷是“以價換量”，但購房者不再買賬，成交量未現明顯反彈。
最近這一輪杭州樓市的降價潮，業內人士幾乎無一例外地將原因歸結于高庫存。記者調查了解到，具有官方背景的透明售房網最近對行情數據的調整，使得杭州樓市庫存一夜減少了4萬套，而這一調整是應杭州房管局的要求而做出的。
庫存壓頂之下，杭州樓市的“錢”景愈顯迷離。
4萬套庫存一夜消失
隸屬于杭州房管局的透明售房網，是了解當地樓市的重要渠道。這一平臺公布的杭州房產方面的信息，也是市民購房的重要參考。
不一樣的背景，使得透明售房網較當地同行顯得更加“官方”。但自3月26日起，透明售房網卻對“行情數據”欄目作出調整。其中，“可售房源”一欄被“可售住宅”取代，減少了商業地產方面的數據。但奇怪的是，對應的“簽約量”數據卻依舊包括商業地產部分。不僅如此，調整后的“可售住宅”信息僅限杭州市區樓盤，而對應的“簽約量”卻包括杭州下屬縣市的數據。
調整后突變的信息，被一位眼疾手快的市民上傳于網絡。調整前，杭州市區“可售房源”數量為11.3萬套，變動后，杭州市區“可售住宅”信息為7.47萬套。這一變更，引起了不少杭州市民的吐槽，包括“杭州樓市庫存一夜少了4萬套，好一個掩耳盜鈴”，杭州樓市“去庫存有奇招”，“偷換概念”……
“此次杭州樓市官網數據披露的調整，會誤導很多不知情的杭州市民，并直接影響購房意愿。”浙商證券一位投行人士告訴證券時報記者，他此前購房的重要依據就是杭州樓市庫存量，準確的判斷也讓他在出手半年后收獲了50%的價格漲幅。
對于這次公布方式的變更，記者咨詢了透明售房網的一位負責人。他對此表示無奈，稱這次變更并非網站之意，是在杭州房管局要求下的調整。而針對原因，上述負責人不愿多說。
事實上，要揣測杭州房管部門的意圖不難。自今年2月杭州打響樓市降價首槍后，業內人士幾乎無一例外地將原因歸結于“庫存”。如何化解庫存危機，成了杭州樓市難以繞開的話題。
記者了解到，上述官網信息披露變更前夕，即3月24日，杭州房管部門邀請了多位本土教授、專家舉行了一次座談會。當地媒體次日披露座談會的內容：“專家們普遍認為，隨著市場調節，出現價格波動是很正常的，這正是競爭充分的體現，并不能以此臆斷房地產市場將會崩盤。個別樓盤降價、個別區域的調價，不能代表房地產市場所有樓盤，也不能代表杭州整體市場”。
藏不住的降價潮
但上述專家和教授們說的降價只是“個別現象”，與記者的所見所聞相差甚遠。記者過去一個多星期對杭州多個樓盤的實地踏盤顯示，杭州樓市降價及“低開”的現象已從郊區蔓延至主城區。
其中，低開樓盤包括九龍倉君璽、萬科西廬和寶嘉譽峰等。位于杭州市中心的九龍倉君璽項目已于3月22日開盤，該項目折后起價3.79萬元/平方米，小戶型均價4萬元/平方米。而前期蓄客階段，該項目向購房者透露的信息是小戶型均價約為4.5萬元/平方米。
在蕭山片區，降價的樓盤比比皆是。位于蕭山區晨暉路的開元名郡3月21日毫無征兆地正式啟動降價計劃，針對在售房源降價幅度為1600至2700元/平方米，降價前均價為1.5萬元/平方米左右。以一套89平方米戶型為例，總價直降14萬至24萬元。開元名郡去年11月首開，目前在售房源為13、14號樓共170余套。根據開元名郡的降價安撫通知，每位老業主將獲得一個地下停車位作為補償。至于降價原因，開發商直言不諱地表示，是基于近期市場的變化以及現實的銷售壓力。
同處蕭山的德意空港國際于3月29日降價開盤，每平方米降幅1000元~2000元。來自售樓處的消息稱，此次降價房源共涉及100套，戶型面積115至170平方米，屆時將采取“一口價”的方式，115平方米戶型折后90多萬元，折后均價7000余元/平方米。另外，位居杭州下沙的盛泰時代山，也于2月22日公布降價消息，每平方米最高降幅為4000元。
據不完全統計，今年杭州樓市降價潮中，除了幾個大張旗鼓降價的典型樓盤外，還有20多個樓盤通過推特價房等方式遮遮掩掩地調整價格，包括雅戈爾西溪晴雪、協安藍郡和紫郡、香石公寓、保利梧桐語等。
上述所謂的“限量”特價盤，不少僅是營銷噱頭，降價是實、限量是假。以西溪晴雪為例，該樓盤對外宣稱只有10套特價房。但記者了解到，截至2月21日，該項目售樓員就稱已銷售了23套。2月25日，記者前往該項目實地探訪時，仍有近20套“特價房”在售。售樓員出具的價格單顯示，目前在售房源單套最大降幅為74萬元，最低降幅為20萬元。
在西溪晴雪項目現場，記者遇上了一位正在裝修的老業主，他是去年以1.8萬元/平方米的價格購房，按照目前降價后的1.3萬/平方米來算，這套180平方米的房子虧了差不多90萬元。不過，他覺得自己還算幸運，西溪晴雪在高點單價曾達2.6萬元。
記者當天探訪時，還遇到組團前往該樓盤“學習”的地產中介，參觀人數約30人，這些中介到訪的目的是熟悉樓盤情況后，向客戶去推銷。
現如今，驅車行駛在杭州的大街上，不時看到大小開發商“低首付”、“分期首付”的大幅廣告牌。其中，保利地產旗下的保利梧桐語項目首付最低10萬元起，金隅地產旗下的田園外項目首付最低8萬元起，龍湖地產旗下的香醍溪岸首期7.8萬元起，錢塘梧桐藍山首付最低5萬元起。
土地市場受波及
降價伊始，杭州地產界人士還對開發商“以價還量”策略頗為期待。但現在看來，成交量未伴隨價格戰開打而被激活。
對此，透明售房研究院院長丁建剛坦言，目前杭州樓市的形勢不容樂觀。市場上宣布的降價盤、特價盤，乃至市中心低開樓盤，一個都沒有賣光，一個都沒有被“瘋搶”。降價效果不佳，已成為杭州樓市公開的秘密。
熟悉杭州樓市的人都記得，2012年2月15日，方正荷塘月色打響杭州龍年樓市降價第一槍，160余套房源基本被搶購一空。緊隨其后，中海寰宇天下、濱江金色黎明等其他板塊樓盤紛紛跟進。當年3月，杭州樓市絕地反擊，成交量沖上4319套，直逼2009年的最高峰，“以價換量”的效果十分明顯。
然而，同樣是由“降價”起頭，2014年的杭州樓市已今非昔比。隨著價格戰的蔓延，杭州樓市觀望氣氛上升，簽約量未出現明顯反彈，開盤數量也低于預期。“住在杭州網”成交數據顯示，截至3月28日，杭州樓市3月商品房成交套數為3443套，而2013年3月的銷售數據為8492套，同比降幅近六成。
樓市的低迷景氣最終傳遞到土地市場。今年3月，杭州土地市場異常寒冷，單月成交額也不超38億元。而今年1月和2月，杭州土地市場的成交額分別為339億元、92.2億元。
杭州市政府性基金預算（草案）顯示，2014年市本級政府性基金收入預期為629.33億元，其中，土地出讓收入600億元，占預算收入比重95%。據此來看，杭州市政府對土地財政的依賴可見一斑。
