盡管經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)達(dá)20年的艱難調(diào)整，但日本房地產(chǎn)市場(chǎng)依然疲軟。

1985年，美國(guó)、日本、聯(lián)邦德國(guó)、法國(guó)及英國(guó)簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”。

1990年，日本生產(chǎn)性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生產(chǎn)行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟(jì)成了名副其實(shí)的空中樓閣，危機(jī)一觸即發(fā)

泡沫的破滅來(lái)得迅速而毫無(wú)預(yù)兆。1989年，日本政府已經(jīng)意識(shí)到經(jīng)濟(jì)泡沫，但是此時(shí)施行緊縮貨幣政策為時(shí)已晚

從1989年5月開(kāi)始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。在短短一年多的時(shí)間內(nèi)，日本銀行利率從2.5%上調(diào)至海灣戰(zhàn)爭(zhēng)前夕的6%

去年9月，日本東京獲得了2020年奧運(yùn)會(huì)的主辦權(quán)。消息一經(jīng)公布，日本國(guó)內(nèi)舉國(guó)歡騰。

對(duì)于上了年紀(jì)的人來(lái)說(shuō)，這一消息讓他們回憶起了過(guò)去的榮光。上一次在東京舉辦奧運(yùn)會(huì)還是1964年，那是日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的黃金歲月。

從上世紀(jì)60年代開(kāi)始，日本保持著每年10%的高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，在短短20年間從一個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)小國(guó)轉(zhuǎn)型成為世界上最大的鋼鐵和汽車(chē)出口國(guó)。1964年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)，1966年大阪世博會(huì)，日本向全世界展示了從戰(zhàn)敗陰影中復(fù)興的國(guó)家形象。

為了迎接?xùn)|京奧運(yùn)會(huì)，日本修建了一系列交通基礎(chǔ)設(shè)施，興建了城市。這些大規(guī)模的建設(shè)帶動(dòng)了日本房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展。當(dāng)時(shí)，東京被認(rèn)為是全球最有活力的國(guó)際大都會(huì)。1969年，未來(lái)學(xué)家赫爾曼·卡恩在《即將出現(xiàn)的超級(jí)強(qiáng)國(guó)》一書(shū)中預(yù)測(cè)，日本將在2000年成為世界第一經(jīng)濟(jì)大國(guó)。

然而，還未等到驗(yàn)證預(yù)言的那一天，日本就從繁榮的天堂跌入危機(jī)的深淵中。1990年，日本股市、樓市泡沫相繼破滅，日本經(jīng)濟(jì)從此一蹶不振，進(jìn)入“失去的二十年”。

今天，無(wú)論是日本普通民眾，還是廟堂高官，都希望借助再次舉辦奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)，提振日本經(jīng)濟(jì)。日本政府計(jì)劃將東京作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)特區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的再開(kāi)發(fā)。公共設(shè)施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計(jì)劃都已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行。

外國(guó)資本也已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)。一批主權(quán)財(cái)富基金正在涌向日本房地產(chǎn)市場(chǎng)。卡塔爾剛剛買(mǎi)下了一系列保齡球館；阿塞拜疆接近買(mǎi)下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準(zhǔn)備買(mǎi)下東京西南部婚禮場(chǎng)館Meguro Gajoen……

歷經(jīng)了20年的低迷之后，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎重現(xiàn)曙光。此時(shí)，回顧那場(chǎng)發(fā)生在20世紀(jì)末的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，或許有助于日本不再重蹈覆轍。

奧林匹克景氣

1964年的東京奧運(yùn)會(huì)被認(rèn)為是歷史上最成功的奧運(yùn)會(huì)之一。日本成為了世界上第一個(gè)借助奧運(yùn)會(huì)帶動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的國(guó)家。

在籌備東京奧運(yùn)會(huì)期間，日本政府正在進(jìn)行收入倍增與國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)計(jì)劃。以此為契機(jī)，東京和日本全國(guó)各地都大興土木，建設(shè)了一批交通基礎(chǔ)設(shè)施。

其中，令日本人頗為自豪的新干線(xiàn)高速鐵路系統(tǒng)就是修建于此時(shí)。1964年10月1日東京奧運(yùn)前夕，連結(jié)東京與新大阪之間的東海道新干線(xiàn)開(kāi)始通車(chē)運(yùn)營(yíng)，這是世界第一條投入商業(yè)營(yíng)運(yùn)的高速鐵路系統(tǒng)。

有數(shù)據(jù)顯示，日本對(duì)東京奧運(yùn)會(huì)所有相關(guān)事業(yè)的總投入高達(dá)1兆日元。按照當(dāng)時(shí)的匯率計(jì)算，約為30億美元。這創(chuàng)造當(dāng)時(shí)奧運(yùn)會(huì)歷史上最高的投資記錄。

其中，日本政府對(duì)比賽設(shè)施和奧運(yùn)村投資160億日元，道路交通設(shè)施建設(shè)825億日元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用60億日元。除此之外的所有投資，都被用來(lái)完成新干線(xiàn)、高速公路、地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

這種投資的比例顯示，日本并不是僅僅為了舉辦奧運(yùn)會(huì)而投資。大規(guī)模建設(shè)帶動(dòng)了房地產(chǎn)建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和通信等行業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，從而帶動(dòng)日本經(jīng)濟(jì)的全面騰飛。1962年到1964年，日本經(jīng)歷了一段“奧林匹克景氣”時(shí)光。

受奧運(yùn)會(huì)影響最深的是房地產(chǎn)行業(yè)。除場(chǎng)館建設(shè)之外，東京周邊的住宅以飛快的速度發(fā)展起來(lái)。1964年，日本民間住宅建設(shè)總數(shù)比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建筑承包合同額分別比前一年增長(zhǎng)了32.9%和27.8%。

與此同時(shí)，日本政府也因循就勢(shì)修改了《建筑法》，廢除了原先“不準(zhǔn)修建超過(guò)31米高層建筑”的規(guī)定。日本從此出現(xiàn)了高級(jí)公寓，新大谷飯店、霞關(guān)大樓等一批超高層大型建筑群也拔地而起。

從1961年到1963年，日本房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)量?jī)r(jià)齊升的鼎盛階段。當(dāng)時(shí)，在短短兩年之內(nèi)，日本建成公寓62棟，2191戶(hù)，價(jià)格也較之前上漲了接近一倍。1964年日本公寓售價(jià)平均為950萬(wàn)日元，最高達(dá)到1880萬(wàn)日元。

進(jìn)入80年代，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了令人炫目的鼎盛時(shí)期。日本制造的產(chǎn)品遍布全球，日本企業(yè)在全球范圍內(nèi)大量投資和收購(gòu)。1985年，日本取代美國(guó)成為世界上最大的債權(quán)國(guó)。美國(guó)人的銀行、超市，甚至好萊塢的哥倫比亞電影公司和紐約的標(biāo)志性建筑——洛克菲勒大樓都成為了日本人的囊中之物。

然而，當(dāng)日本人目空一切，認(rèn)為自己是“世界之王”時(shí)，一場(chǎng)危機(jī)正在醞釀當(dāng)中。

簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”

1978年，第二次石油危機(jī)爆發(fā)。由于能源價(jià)格大幅上升，美國(guó)國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象。1979年夏天，保羅·沃爾克就任美聯(lián)儲(chǔ)主席。為了治理通貨膨脹，他連續(xù)三次提高聯(lián)邦基金利率，實(shí)施緊縮的貨幣政策。

這一政策使美國(guó)市場(chǎng)名義利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外資金流入美國(guó)，導(dǎo)致美元大幅升值。從1979年底到1984年底這段時(shí)間內(nèi)，美元匯率上漲了近60%，美元對(duì)主要國(guó)家的匯率甚至超過(guò)了布雷頓森林體系崩潰前的水平。

美元居高不下的匯率水平導(dǎo)致美國(guó)對(duì)外貿(mào)易逆差大幅增長(zhǎng)。為了改善美國(guó)國(guó)際收支不平衡的狀況，美國(guó)希望通過(guò)美元貶值來(lái)增加產(chǎn)品的出口競(jìng)爭(zhēng)力。

1985年9月，美國(guó)、日本、聯(lián)邦德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)等5個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的財(cái)政部長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)，在紐約廣場(chǎng)飯店舉行會(huì)議，決定五國(guó)政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)，使美元兌主要貨幣有序地下跌，以解決美國(guó)巨額的貿(mào)易赤字，史稱(chēng)“廣場(chǎng)協(xié)議”。

“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂之后，五國(guó)開(kāi)始在外匯市場(chǎng)拋售美元，帶動(dòng)了市場(chǎng)投資者的拋售狂潮。美元因此持續(xù)大幅度貶值，而世界主要貨幣對(duì)美元匯率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年間達(dá)到了86.1%。

這并不是美國(guó)第一次干預(yù)外匯市場(chǎng)。1971年12月，日本曾與美國(guó)簽訂《斯密森協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，日元對(duì)美元的匯率從1美元兌360日元升值為1美元兌308日元，漲幅為18%。此輪匯率改革導(dǎo)致了1973年日本地價(jià)的上漲，但由于石油危機(jī)的影響，僅持續(xù)了1年。

日元的大幅升值提高了日元在國(guó)際貨幣體系中的地位，促進(jìn)了日本對(duì)外投資大幅度增加，為日本企業(yè)在海外擴(kuò)張?zhí)峁┝藱C(jī)遇。但與此同時(shí)，日本經(jīng)濟(jì)也已經(jīng)埋下了泡沫的炸彈。

由于擔(dān)心日元升值提高日本產(chǎn)品的成本和價(jià)格，日本政府制定了提升內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策，并放松國(guó)內(nèi)的金融管制。從1985年開(kāi)始，日本央行連續(xù)5次下調(diào)利率，從5%降至1987年2月以后的2.5%

當(dāng)時(shí)，日本已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化建設(shè)，國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化率超過(guò)90%。這意味著在原有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下，日本的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)趨向飽和。在這樣的背景之下，大量的資金流向了股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)。人們紛紛從銀行借款投資到收益可觀的股票和不動(dòng)產(chǎn)中。于是，股價(jià)扶搖直上，地價(jià)暴漲，一個(gè)巨大的泡沫正在誕生。

瘋狂的泡沫

20世紀(jì)80年代，日本銀行開(kāi)始推行銀行資本金管理改革。為了推動(dòng)銀行國(guó)際化，日本政府決定實(shí)行雙重標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)內(nèi)營(yíng)業(yè)的可以按照本國(guó)4%的標(biāo)準(zhǔn)，有海外分支機(jī)構(gòu)的銀行則必須執(zhí)行8%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。在此要求下，日本銀行除了必須不斷補(bǔ)充資本金之外，還得調(diào)整銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

當(dāng)時(shí)，日本銀行最苦惱的事情是有錢(qián)貸不出去。為了擴(kuò)大營(yíng)業(yè)份額，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發(fā)放貸款。

相對(duì)于一般公司貸款，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重較低。這意味著銀行發(fā)放相同數(shù)量的貸款，房地產(chǎn)抵押貸款只需一半的資本金。于是日本商業(yè)銀行紛紛將資金投放到這一領(lǐng)域。

為了發(fā)放貸款，日本銀行使出渾身解數(shù)。甚至對(duì)于那些有存款意向的人，銀行都會(huì)勸告他們進(jìn)行土地投資：“地價(jià)在不斷上漲，而利息又接近于零。如果從銀行借入資金來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地的話(huà)，肯定會(huì)因土地升值而大賺一筆。”

而一旦這個(gè)人買(mǎi)了土地，銀行又會(huì)以這塊土地為擔(dān)保，再借給他相當(dāng)于土地價(jià)格70%的資金，勸他再購(gòu)買(mǎi)別處的土地，然后再以新的土地為擔(dān)保……如此循環(huán)反復(fù)。

同一時(shí)期，國(guó)際熱錢(qián)的涌入加速了日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹。簽訂《廣場(chǎng)協(xié)議》之后，日元每年保持5%的升值水平，這意味著國(guó)際資本只要持有日元資產(chǎn)，即使價(jià)格沒(méi)有升值，也可以通過(guò)匯率變動(dòng)獲得5%以上的收益。

敏銳的國(guó)際資本迅速卷土重來(lái)，在日本的股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)上呼風(fēng)喚雨。國(guó)際廉價(jià)資本的流入加劇了日元升值壓力，導(dǎo)致股價(jià)和房?jī)r(jià)快速上漲，從而吸引了更多的國(guó)際資本進(jìn)入日本投機(jī)，泡沫越吹越大。

隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，日本的地價(jià)開(kāi)始瘋狂飆升。據(jù)日本國(guó)土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1985年，東京的商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)為120.1，到了1988年暴漲至334.2，在短短三年內(nèi)增長(zhǎng)了近2倍。

1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶(hù)六大城市中心的地價(jià)指數(shù)比1985年上漲了約90%。當(dāng)年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格，制造了世界上空前的房地產(chǎn)泡沫。

一個(gè)廣為人知的故事是，在東京，有一位學(xué)校的看門(mén)人在傳達(dá)室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他準(zhǔn)備返回鄉(xiāng)下安度晚年。于是托人把他在東京的一所小房子賣(mài)掉，沒(méi)想到這所房子竟以800萬(wàn)美元的價(jià)格出售。看門(mén)人瞬間成為百萬(wàn)富翁，衣錦還鄉(xiāng)。

然而同一時(shí)期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。由于地價(jià)快速上漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了實(shí)體工業(yè)的發(fā)展。建筑用地價(jià)格過(guò)高，使得許多工廠企業(yè)難以擴(kuò)大規(guī)模；過(guò)高的地價(jià)也給政府的城市建設(shè)帶來(lái)了嚴(yán)重的阻礙；高昂的房?jī)r(jià)更是使普通日本人買(mǎi)不起屬于自己的住房……日本泡沫經(jīng)濟(jì)離實(shí)體經(jīng)濟(jì)越走越遠(yuǎn)。

失去的二十年

1990年，日本生產(chǎn)性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生產(chǎn)行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟(jì)成了名副其實(shí)的空中樓閣，危機(jī)一觸即發(fā)。

泡沫的破滅來(lái)得迅速而毫無(wú)預(yù)兆。1989年，日本政府已經(jīng)意識(shí)到經(jīng)濟(jì)泡沫，但是此時(shí)施行緊縮貨幣政策為時(shí)已晚。

從1989年5月開(kāi)始，日本央行連續(xù)3次提高貼現(xiàn)利率。在短短一年多的時(shí)間內(nèi)，日本銀行利率從2.5%上調(diào)至海灣戰(zhàn)爭(zhēng)前夕的6%。

日本貨幣政策的突然轉(zhuǎn)向，首先刺破了股票市場(chǎng)的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來(lái)最黑暗的一天。當(dāng)天，日經(jīng)指數(shù)頓挫，日本股市暴跌70%。人們依稀記得，就在半個(gè)月前的1989年12月31日，日經(jīng)指數(shù)還達(dá)到了輝煌的高點(diǎn)38915點(diǎn)，市場(chǎng)普遍相信“明年股價(jià)可以達(dá)到5萬(wàn)日元”。令人絕望的是，以1990年新年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，日本股市陷入了長(zhǎng)達(dá)20年的熊市之中。

1990年9月，日經(jīng)股票市場(chǎng)平均虧損44%，相關(guān)股票平均下跌55%。日本股票價(jià)格的大幅下跌，使幾乎所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。公司破產(chǎn)導(dǎo)致其擁有的大量不動(dòng)產(chǎn)涌入市場(chǎng)，頓時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)。

與此同時(shí)，隨著日元套利空間日益縮小，國(guó)際資本開(kāi)始撤逃。1991年，日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始垮塌，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開(kāi)始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本賣(mài)不出去，陸續(xù)竣工的樓房沒(méi)有住戶(hù)，空置的房屋到處都是，房地產(chǎn)價(jià)格一瀉千里。

1992年，日本政府出臺(tái)“地價(jià)稅”政策，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產(chǎn)繁榮時(shí)期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)立刻進(jìn)入“供大于求”的時(shí)代。

幾種因素的疊加，加速了日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌導(dǎo)致大量不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)破產(chǎn)。1993年，日本不動(dòng)產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總額高達(dá)3萬(wàn)億日元。

緊接著，作為土地投機(jī)主角的非銀行金融機(jī)構(gòu)因擁有大量不良債權(quán)而陸續(xù)破產(chǎn)。結(jié)果，給這些機(jī)構(gòu)提供資金的銀行也因此擁有了巨額不良債權(quán)。當(dāng)年，日本21家主要銀行宣告產(chǎn)生1100億美元的壞賬，其中１/３與房地產(chǎn)有關(guān)。

1991年7月，富士銀行的虛假儲(chǔ)蓄證明事件被曝光。緊接著，東海銀行，協(xié)和琦玉銀行也被揭露出來(lái)存在同樣的問(wèn)題。大量銀行丑聞不斷曝光，使日本銀行業(yè)產(chǎn)生了嚴(yán)重的信用危機(jī)。數(shù)年后，幾家大銀行相繼倒閉。

“土地神話(huà)”的破滅，中小銀行的破產(chǎn)，證券丑聞的暴露……接連的打擊讓日本民眾對(duì)資本市場(chǎng)喪失了信心。此后，受到亞洲金融危機(jī)、次貸危機(jī)等國(guó)際大勢(shì)的影響，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)再也未能重回輝煌。

據(jù)2005年日本國(guó)土交通省發(fā)表的地價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，日本全國(guó)的平均地價(jià)連續(xù)14年呈下跌趨勢(shì)。與1991年相比，住宅地價(jià)已經(jīng)下跌了46%，基本回到了地產(chǎn)泡沫發(fā)生前1985年的水平；商業(yè)用地下跌了約70%，為1974年以來(lái)的最低點(diǎn)。

2008年，日本國(guó)土交通省調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，日本的房屋空置率達(dá)到了13.1%，高于1988年的9.4%，是至今為止的最高水平。盡管經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)達(dá)20年的艱難調(diào)整，但日本房地產(chǎn)市場(chǎng)依然疲軟。

正如法國(guó)文學(xué)家加繆在其小說(shuō)《鼠疫》結(jié)尾處所寫(xiě)的那樣，“鼠疫病菌絕不會(huì)從此死亡或者消失，數(shù)十年間，它們可以在家具、衣服堆中沉睡，在房間、洞穴、衣柜、皮箱、手帕中頑強(qiáng)地等待著”。

日本的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)也是如此。盡管在泡沫膨脹時(shí)是如此美好，折射出五彩的光芒，但只要是非理性的繁榮，泡沫總有崩潰的那一天，而痛苦更是加諸百倍。