房地產(chǎn)行業(yè)最黃金的歲月，已經(jīng)“如春雷一般過去了”！

　　《成都商報》連續(xù)推出“我看未來20年”大型公益演講的巨大影響持續(xù)擴散。繼昨成都商報向汽車行業(yè)大膽發(fā)問“未來20年，你最看好哪家企業(yè)”之后，今天，我們將目光聚焦在房地產(chǎn)行業(yè)。

　　2000年到2010年被稱為房地產(chǎn)“黃金十年”。從2011年開始，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向“白銀時代”。未來20年，房地產(chǎn)行業(yè)還會那么火嗎？我們未來購買的房子會是什么樣子？未來的房地產(chǎn)將何去何從？引領(lǐng)企業(yè)成為未來行業(yè)翹楚的掌舵人將具備怎樣的素質(zhì)？成都商報邀請房地產(chǎn)專業(yè)人士，把脈樓市走向，暢想未來20年人們的新居生活。

　　行業(yè)走向

　　房地產(chǎn)仍是支柱行業(yè) 80%中小房企面臨合并

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來20年走向，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌教授告訴成都商報記者，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的“重要支柱”，20年后，房地產(chǎn)行業(yè)仍將是國家經(jīng)濟的“支柱”。“以美國為例，美國的房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，主要以二手房交易為主，但依然是美國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。”他表示，未來中國的二手房市場超過新建市場是必然的，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等將得到更好的發(fā)展，建筑的加固改造行業(yè)也將迎來發(fā)展的黃金時期。

　　在未來20年里，中國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量將大大減少，并呈現(xiàn)出強者越強的特點，大約70～80%的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著被兼并、合并的風險。對于房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的融合，顧云昌表示自己難以預(yù)料：“畢竟房地產(chǎn)是做產(chǎn)品的行業(yè)。”不過，他認為房地產(chǎn)行業(yè)具備互聯(lián)網(wǎng)思維是大有前途的：“客戶資源的整合、房產(chǎn)大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，都將是未來的趨勢。”

　　顧云昌教授告訴成都商報記者，中國的房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了前幾年的飛速發(fā)展后，迎來了當下的轉(zhuǎn)型期。具體來講，房地產(chǎn)市場面臨著三方面的轉(zhuǎn)型：房地產(chǎn)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型、房地產(chǎn)服務(wù)的轉(zhuǎn)型，以及房地產(chǎn)“綠色化”的轉(zhuǎn)型，“只有順利度過轉(zhuǎn)型期，才有可能成為中國未來的房地產(chǎn)領(lǐng)袖。”

　　中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜稱，過去黃金時代受市場供不應(yīng)求的影響，房地產(chǎn)市場是賣方主導(dǎo)市場。市場長期供不應(yīng)求促使房地產(chǎn)價格快速上漲，2014年以來，房地產(chǎn)市場供大于求明顯，市場庫存節(jié)節(jié)攀升，導(dǎo)致市場價格出現(xiàn)下滑。在房地產(chǎn)的“白銀時代”，只靠賣房子就能賺錢的時代已漸行漸遠。

　　從未來樓市趨勢來看，樓市去行政化，央行出手“救市”等因素明顯有助于樓市向好，但是，樓市基本面將轉(zhuǎn)好并不意味著房企還會賺得盆滿缽滿。未來房地產(chǎn)行業(yè)利率潤空間將進一步壓縮，房企謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型勢在必行。首創(chuàng)集團董事長劉曉光曾說過：“轉(zhuǎn)型是必然，不轉(zhuǎn)型就沒有前途。房企應(yīng)該顛覆舊有的思維模式，多研究產(chǎn)業(yè)之間的融合，尤其是如何實現(xiàn)城市運營，光傻蓋房子是沒用的。”

　　領(lǐng)袖素質(zhì)

　　房企掌舵人更像經(jīng)濟學(xué)家 懂資本運作能留住人才

　　要順利度過轉(zhuǎn)型期，引領(lǐng)企業(yè)成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的翹楚，對企業(yè)的掌舵人能力的要求將更高。因此，顧云昌教授認為，未來領(lǐng)袖級的房地產(chǎn)企業(yè)必須具備四個方面的能力：

　　1、更懂得市場、適應(yīng)市場變化。

　　未來房地產(chǎn)領(lǐng)袖企業(yè)的掌舵人應(yīng)當更像一個經(jīng)濟學(xué)家，能夠洞悉宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場之間的關(guān)系，也更能看清國際、國內(nèi)市場變化方向，及時察覺國家的貨幣財政變化帶來的影響，進而能帶領(lǐng)企業(yè)踏準市場的節(jié)點，順應(yīng)市場。“起碼能夠做到市場好的時候，你得有貨賣；市場不好的時候，你手上不能積壓大量的庫存。”

　　2、更懂得資本運作、投融資。

　　未來領(lǐng)袖房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地運作資金。目前中國的房地產(chǎn)企業(yè)更多的是依靠銀行貸款，大約70%的房地產(chǎn)融資金額都直接來源于銀行；反觀發(fā)達國家，房地產(chǎn)企業(yè)融資金額的70%則直接來源于股市、房地產(chǎn)基金等，因此，在未來，資金將更多地集中到大企業(yè)的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的掌舵人必須有更好的資金運作能力，有更多的投融資渠道。

　　3、更懂得產(chǎn)品方向、發(fā)展趨勢。

　　未來房地產(chǎn)領(lǐng)袖企業(yè)必須是產(chǎn)品專家，能夠造出精品產(chǎn)品。中國未來的房地產(chǎn)市場產(chǎn)品差異化特征將更加凸顯，人們將有更多的差異化需求，房地產(chǎn)企業(yè)能夠提供包括產(chǎn)品設(shè)計、定位甚至是施工等不同特點的產(chǎn)品。值得注意的，中國房地產(chǎn)“綠色化”道路還很長，而這將是未來市場的主導(dǎo)。此外，房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅只有物質(zhì)產(chǎn)品，也包括服務(wù)產(chǎn)品，這是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，房企必須意識到這也是巨大的蛋糕。

　　4、更懂得企業(yè)管理、人才管理。

　　未來房地產(chǎn)領(lǐng)袖企業(yè)的掌舵人必須是管理專家。未來的房地產(chǎn)市場一定會成為買方市場，掌舵人必須更懂得吸引人才、留住人才、管理人才、管理企業(yè)，營造獨特的、健康向上的企業(yè)文化，才能讓企業(yè)生生不息，發(fā)展壯大。

　　房企轉(zhuǎn)型

　　如藍光般精于某一領(lǐng)域 像恒大一樣布局多產(chǎn)業(yè)

　　在白銀時代里，什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)才能更適應(yīng)市場？克爾瑞機構(gòu)西南區(qū)總經(jīng)理閻濤稱，未來，考驗房地產(chǎn)企業(yè)的就是“堅持”，如果選擇了堅持，就必須要有堅持下去的本錢和方向，不管是人力資本還是細分產(chǎn)品，或是打通金融渠道。

　　如今房地產(chǎn)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型和分化，未來，只有做到規(guī)模化、精細化、多元化這“九字標準”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能更好適應(yīng)市場和競爭。首先，開發(fā)企業(yè)只有規(guī)模化發(fā)展后，才能把“雞蛋”放在不同的籃子里，有的產(chǎn)品是為了走量，有的是為了利潤，有的則是為了留待資本操作，保證有不同的產(chǎn)品滿足不同的需求。其次是要做到精細化，在某一領(lǐng)域、某類市場或某種產(chǎn)品上深耕的企業(yè)，才能擁有自己的核心競爭力。比如藍光，其在剛需市場上就具有核心競爭力，這也是藍光能從成都走向全國的一項最重要的推力。第三，就是要多元化、跨界發(fā)展。恒大進軍體育、糧油、乳業(yè)、礦泉水等領(lǐng)域力爭多元化發(fā)展，萬達在保持自身商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢的同時，也在不斷發(fā)力文化旅游業(yè)，并使之成為未來自身的支柱型產(chǎn)業(yè)，就是很好的例證。

　　黃瑜也認為，在未來，兩類企業(yè)將繼續(xù)保持相對較快增長。一種是大而強型的，規(guī)模較大、實力雄厚的全國性綜合房企將不斷拓展布局，提升市場份額，同時業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)也向多元化轉(zhuǎn)型，逐步利用“構(gòu)建房地產(chǎn)生態(tài)圈”的思路，嘗試向互聯(lián)網(wǎng)、金融、社區(qū)服務(wù)等領(lǐng)域跨界，擴大業(yè)務(wù)半徑，尋找更穩(wěn)定、更持續(xù)的增長源泉。另一種是小而精型的，這類企業(yè)或是專門深耕某一地區(qū)成為區(qū)域龍頭，或是專營某一產(chǎn)品領(lǐng)域成為專業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，這類企業(yè)更多的是在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型強化資源整合能力，在與住宅領(lǐng)域平行的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進行嘗試和突破，傾力為客戶提供更具品質(zhì)的產(chǎn)品和更佳的服務(wù)體驗，持續(xù)擴大業(yè)績增長面。

　　未來房地產(chǎn)

　　八大關(guān)鍵詞

　　城鎮(zhèn)化

　　未來十年，城鎮(zhèn)化將以前所未有的速度開展，中小城市的迅猛發(fā)展將成為房地產(chǎn)最主要特征。城市人口數(shù)量和向心力都將成為房地產(chǎn)發(fā)展未來10年的行業(yè)紅利。

　　調(diào)結(jié)構(gòu)

　　房地產(chǎn)行業(yè)將告別目前以快周轉(zhuǎn)、成本控制和產(chǎn)品為核心的傳統(tǒng)住宅開發(fā)，未來將轉(zhuǎn)變以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等支撐為核心的新型地產(chǎn)開發(fā)模式。此外，存量房再開發(fā)，老年社區(qū)也將是未來重要開發(fā)領(lǐng)域。

　　金融化

　　未來房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當破除當下以銀行直接融資為主的融資模式，參考國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場上發(fā)股、發(fā)債，以及各種方式的主權(quán)融資，包括私募、信托等，拓寬企業(yè)的融資渠道和資金運作能力。

　　大并購

　　在前幾年資金層面收緊和市場不好時，許多大型房業(yè)大舉并購地產(chǎn)項目，發(fā)展十分迅猛。而今后由于市場下行加劇競爭，造成回款困難，再加上融資成本高，最后成為被兼并對象的例子陸續(xù)還將出現(xiàn)。

　　節(jié)能性

　　低碳住宅的核心理念是節(jié)能，但是節(jié)能并不意味著要犧牲舒適度。這牽扯到整個住宅小區(qū)房屋節(jié)能、循環(huán)水利用、太陽能利用等一系列設(shè)施打造。今后，國家會出臺環(huán)保建筑規(guī)范將其推廣至未來所有住宅建設(shè)中。

　　專業(yè)度

　　房地產(chǎn)未來必須要走品牌化和專業(yè)化道路，要擯棄住宅只做“大”，裝修只圖“金光燦爛”。在業(yè)主生活的細節(jié)方面入手，學(xué)習(xí)國外各項先進的開發(fā)理念。

　　個性化

　　房地產(chǎn)功能隨著主人的需求呈個性化發(fā)展趨勢，除建筑設(shè)計外觀，內(nèi)部裝修設(shè)計外，餐廳、廚房、書房、衛(wèi)生間等的大小、布局、結(jié)構(gòu)甚至取舍都由業(yè)主決定。

　　互聯(lián)網(wǎng)

　　房地產(chǎn)的前期開發(fā)、中期修建和后期入住，全部和互聯(lián)網(wǎng)融合，是考驗開發(fā)商智慧的一件事。未來，地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)式服務(wù)和體驗，將成為企業(yè)轉(zhuǎn)型和服務(wù)升級的重要領(lǐng)域。

　　房產(chǎn)主編們眼中的未來20年

　　本土特色房企仍有機會

　　方明(錢江晚報房產(chǎn)部主任)

　　在未來20年里，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“強者越強”的特點。杭州本地的房地產(chǎn)企業(yè)如綠城、濱江等，其市場占有率曾經(jīng)在杭州超過三分之一強。然而，在當前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，這些本土企業(yè)在與全國性房地產(chǎn)企業(yè)競爭時就會面臨更大的困難。“據(jù)我觀察，本土企業(yè)基本都已經(jīng)轉(zhuǎn)攻為守，開始打起了收縮戰(zhàn)、防御戰(zhàn)。”相比杭州的本土企業(yè)，如萬科、龍湖等全國性房企的實力更強，資金運作能力更強，這導(dǎo)致它們的拿地速度更快、地塊的位置更好，并且推盤的速度也更快，這在當前的市場環(huán)境中無疑會占盡優(yōu)勢。因此，未來這些有實力的房企將愈加強大。

　　杭州本土企業(yè)也有著自己的優(yōu)勢，會更加了解本地人的特點、習(xí)慣、喜好，做出的產(chǎn)品在人文性、貼近性上會比外來企業(yè)要好，因此，在未來，本土企業(yè)若能堅持自己的特點，做一些有特色的中小盤，也將獲得較好的生存機會。

　　只有專業(yè)才能存活

　　吳緒光(福州晚報房產(chǎn)部主任)

　　未來20年里，房地產(chǎn)的飛速變化仍將繼續(xù)。“人們的需求不外乎衣、食、住、行。”如今中國人已不再像當年那樣缺吃少穿，人們的飲食已經(jīng)很大程度豐富，中國產(chǎn)服裝也已賣到了全球各地；同時，私家車、高鐵、飛機也已經(jīng)實現(xiàn)常態(tài)化。對于住，中國的城鎮(zhèn)化是推動房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的動力，不過隨著城鎮(zhèn)化的完成，房地產(chǎn)行業(yè)也將和“衣、食、行”一樣，成為國家的常態(tài)化產(chǎn)業(yè)。

　　未來20年，只有專業(yè)的開發(fā)商能夠存活并得到發(fā)展。“專業(yè)，不只體現(xiàn)在建筑的專業(yè)、產(chǎn)品的專業(yè)，也體現(xiàn)在態(tài)度的專業(yè)。”目前中國房地產(chǎn)市場中，一些房地產(chǎn)企業(yè)片面追求利潤，存在較強的機會主義“撈”的心態(tài)，未來領(lǐng)袖房地產(chǎn)企業(yè)，除了專業(yè)性強，心態(tài)會很寬松，“就像萬科，曾起起落落，也能不斷引領(lǐng)行業(yè)的潮流。”

　　房企30強仍將統(tǒng)領(lǐng)未來

　　申湘東(新商報地產(chǎn)部主任)

　　中國未來的房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖一定是具有資金優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的企業(yè)。“以前，一些房地產(chǎn)企業(yè)拿地，都或多或少都有一些當?shù)卣矫娴膬?yōu)勢或背景。”隨著市場化的深入，依靠關(guān)系拿地將越來越邊緣化，只有有資金、有品牌，有專業(yè)優(yōu)勢的企業(yè)才能拿到地、拿到好地。

　　其次，中國未來的房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖，一定有好的合作伙伴。“從上游金融企業(yè)、銀行，到建材、建筑承包，到下游的家居家電，以及物管服務(wù)，都要有一撥很好的‘小伙伴’，才能更容易地幫助企業(yè)發(fā)展壯大。”

　　第三，中國未來的房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖，將更懂得資金運作，能夠洞悉行業(yè)未來發(fā)展方向，迎合市場需求。“我個人認為，像萬科、萬達、招商等全國30強的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來20年內(nèi)或?qū)⒗^續(xù)引領(lǐng)行業(yè)。”至于地方性房地產(chǎn)企業(yè)，在大房企的競爭壓力下，地方性房企能夠運用的資源將被壓縮，因此其發(fā)展也將受到約束，規(guī)模和數(shù)量將會相應(yīng)變小。

　　話題互動

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