原標題: 普通住房標準調整催熱二手房市場，部分中介業務員為推動交易花招頻出 房屋中介市場“水”有多深？

圖片說明：房產交易警惕陷阱

　　東方網12月18日消息：自上海調整普通住房標準以來，二手房市場熱度明顯上升。上海二手房指數辦公室公布的最新統計顯示，11月上海全市二手房共計成交2.19萬套，創造今年月度成交第二高的紀錄。年底置換和剛需購房需求的爆發，使得近期上海房屋中介的帶看量一改年中頹勢，出現5%-10%的增幅。但不少參與二手房交易的市民向記者反映，房屋中介服務不規范，讓他們在買賣房屋時遭遇了很多煩惱。

　　記者調查發現，整個房屋中介市場缺乏準入門檻和操作規范，導致不論在何種市場行情下，都存在行業惡性競爭多、交易當事人擔心多等現象，直接影響樓市交易的規范性。

　　“中介業務員會騙人”

　　市民賈先生直言中介行業“水太深”。他本想找家合適的中介機構把自家一套老房子賣掉，再置換一套新房子。在隨后買賣房屋的過程中，賈先生徹底見識了什么叫“會騙人”。

　　賣房時，業務員聽說賈先生有置換需求，一個勁鼓動他先買房再賣房。賈先生屬于限購行列，不賣房就沒法買房。業務員卻說：“先看中房子付定金，買房的準備手續要花一個多月，在這段時間里肯定能把您的房子賣掉，這樣不會碰到限購限制。”可賈先生咨詢學法律的朋友后，發現“先買房再賣房”實際上風險很大：“如果不能在房屋過戶前把房子賣掉，就得承擔中止交易的違約責任，定金要沒收，還要賠上家20％的房款以及雙方的中介費。可中介如果沒有按期把我的房子賣掉，卻沒有什么約束條款。”

　　在買新房中，賈先生再次遭遇各種“不靠譜”：“我給業務員明確說過三個要求，一是普陀區中環內，二是總價不能超過300萬元，三是必須有朝南的房間或客廳。結果，中介推薦的房源從普陀到閘北、嘉定至浦東，總價最高的要500萬元。”賈先生從各種信息中篩選出適合自己的房子后，現場看房也不順心：“有套房子，只有廚房的一扇窗戶朝南，其他房間都沒有朝南的門窗，可中介非說這就是朝南房！”

　　賈先生遭遇的房屋中介種種亂象，恰是中介業務員隊伍擴充過快的結果。盡管相關部門設有“房產經紀人”資格證考核，但這一資質僅在打印房屋交易合同、辦理過戶時需要查驗。在二手房交易的買賣雙方信息對接中，并不需要任何資質。不少中介為了提升業務量，大量招聘無資質的業務員。這些業務員素質參差不齊，薪酬跟著交易業績走，可以“做一單換一地”，流動性非常大。

　　“真實房價在云里霧里”

　　房價是二手房交易繞不開的話題，真實房價卻總被中介藏在“云里霧里”。

　　記者佯裝購房者，在復旦大學附近詢問了幾家中介機構的業務員，發現他們對上海二手房價的走勢判斷出奇一致：第一，記者看中的房子是難得一遇的“高性價比”；第二，二手房價肯定漲，現在不買明年后悔。

　　他們說的是真的嗎？已經從二手房中介業務員轉行的丁先生向記者爆料，這只是中介為推動成交的標準說法，沒有任何可參考性。

　　丁先生說，一套二手房的價格很大程度取決于業務員的策略。策略一，是“高開低走”。比如，一套10年房齡普通裝修住宅，上家的心理價位是200萬元，業務員很可能會把它包裝成“精裝修、次新房，總價220萬”。在下家了解了房齡和裝修的真實情況后，業務員會“裝好人”，表示經過與上家的談判，將價格降低了10萬元甚至15萬元，催促下家成交。

　　策略二，則是“低開高走”。這一點在中介業務員通過網上房屋租售平臺發布的售房信息中特別明顯。記者就靜安寺附近三和花園小區查詢了幾家房屋租售平臺，發現該小區房源單價集中在4萬元/平方米。但剛購買這個小區一處住房的祝小姐告訴記者，小區主流房型實際成交單價近期在4.5萬元/平方米左右。丁先生告訴記者，網上二手房報價普遍比實際價格低10％甚至20％，不然怎么從那么多房源信息中脫穎而出呢？

　　即便房屋價格是真實的，上家和下家在交易中還可能增加成本。比如，“滿五唯一”是享受房產交易相關稅費減免的重要條件，部分中介業務員為了強調交易稅費低，要么欺騙下家，要么誘導上家作假。丁先生告訴記者：“目前二手房交易往往是下家承擔雙方稅費，有的中介在組織上下家簽買賣合同前，信誓旦旦告訴下家是‘滿五唯一’，如果下家沒有核實，那么簽訂合同后，發現不是‘滿五唯一’，也得承擔稅費，否則就是違約。在辦理交易手續中，上家需要向稅務部門承諾唯一住宅，中介會讓那些不唯一的上家也說是‘唯一’。上家若被稅務部門查出承諾造假，會面臨處罰。”

　　“得給中介服務定規矩”

　　很多有過房屋交易經歷的市民向記者反映，個人信息被多重轉手，導致整個交易過程不堪其擾，在交易結束后還經常接到中介的電話。

　　賈先生和祝小姐都告訴記者，買房時個人聯系方式只留給一家中介的一個業務員，可在隨后看房過程中，至少有10多家中介公司打來電話。祝小姐說：“一開始還是同一個中介公司的不同門店，我想大概是公司內部互通資源；但后來，其他公司的中介也打電話來，問他們從哪里拿到的電話，要么不說，要么一口咬定是我給他們的，可我連他們店在哪里都不知道。”

　　記者調查發現，之所以會出現這種現象，一是因為中介業務員流動性強，同一個業務員帶著客戶資源在短期內轉投其他門店的情況很多；二是中介之間互通有無的情況也很普遍。

　　不過，客戶一旦有意向簽居間合同，不同中介之間可就“不客氣”了。剛出售房子的胡小姐說，之前替她介紹下家的中介大概有三四家，其中一個下家由兩個不同中介的業務員帶著看了兩次房，很有購房意向。最終，胡小姐通過其中一家中介的業務員談妥了最終價格，并簽署居間合同和房屋買賣合同。沒想到，就在合同簽訂完畢后，胡小姐接到另一家中介的抗議電話，質問她為什么跳過他們選擇另一家中介。在辦理房屋過戶手續時，胡小姐的下家也說接到了該中介類似內容的騷擾電話，業務員甚至在電話里威脅：“你們新買房子的地址我們都知道，我們要上門找你們解釋！”

　　記者發現，相關部門對中介服務的規范和監管力度不強，是造成中介行業亂象層出的主要原因。根據規定，開設房產中介門店需要三張以上房產經紀人資格證才能申請營業執照，但沒有規定一張房產經紀人資格證只能鎖定一家門店使用，中介門店租借房產經紀人資格證的現象很普遍。再比如，針對中介服務的監管主要集中在經營主體是否合法、居間合同是否合法等法律法規有明文規定的部分，但對中介從業人員具體服務方式卻缺乏有效約束。

　　有法律界人士提出，按理說，消費者未經委托卻收到中介電話、短信乃至上門洽談，或者發現中介給出的價格不真實，可以撥打消費者投訴熱線及價格舉報電話，“但投訴舉報也就是投訴舉報而已，相關部門缺乏有力的懲治措施。要從根本上解決問題，還得從法律角度給中介服務定規矩。”