公司債改善房企經營狀況，優化債務結構，業界呼吁加快房地產證券化
■本報記者 左永剛
房地產企業攀比發行公司債愈演愈烈，今年下半年以來，在其他渠道融資成本較高，去庫存資金壓力增加，以及新版公司債發行主體擴容、審核效率和透明度大幅提高的背景下，房企發行公司債已現井噴。截至目前，接近140單房企公司債已獲準發行，發行總規模接近3000億元。
招商證券投資銀行總部董事總經理胡曉和向《證券日報》記者表示，“今年1月15日以來，招商證券已經參與22期房企發行公司債，利率普遍比較低。”
多重因素促成行業發行大戶
近期，《證券日報》記者赴廣州、深圳以及深交所、上交所調查發現，由于公司債具有流動性較強、融資成本較低、審批高效透明靈活等優勢，以及當前房企去庫存資金周轉壓力增加的情況下，房企率先掀起公司債發行潮，并成為今年公司債的行業發行大戶。
從目前已完成發行的情況看，多數房企通過發行公司債募集資金主要有三大用途。一是調整負債結構，置換原有高成本融資，改善流動性；二是加強建設質量，完善配套建設，加快去庫存；三是借力債券資金參與并購中小房企，改變單一銷售模式，加快結構轉型。
在政策層面，今年1月份新版《公司債券發行與交易管理辦法》大幅提高審核效率與審核透明度，無限接近注冊制，讓房企有了明確發行預期。同時今年12月2日證監會公司債券監管部發布的相關解答顯示監管部門不對發行主體所在行業執行“一刀切”思路，而是注重充分揭示風險，并強化行業相關的信息披露內容，如要求發行人在募集說明書中對行業宏觀影響因素、市場環境狀況、公司自身商業模式及經營情況、業務所在區域等進行有針對性的分析披露。
此外，對于業務顯著集中于三線、四線城市的企業，要求發行人披露主要業務所在地房地產市場供求、價格變動及去庫存化情況等，并結合上述情況披露發行人的業務經營情況和所面臨的主要競爭狀況，并就相關風險因素在募集說明書中做風險提示和重大事項提示。
同時要求主承銷商應制定嚴格的風險管理制度和內部控制制度，對發行人相關信息披露的真實性、準確性和完整性以及發行人的償債風險及償債保障措施進行充分和審慎核查，完善持有人權益保護，落實承銷責任。
眾所周知，由于房地產項目周期長、資金需求量大，融資對于企業發展至關重要。多數房企均采用多元化負債結構，尤其近幾年來，在股權融資大門未打開的階段，不少公司同時通過信托貸款、銀行貸款以及境內外債券、票據補充流動性。
優化負債結構
置換高成本融資
“由于房企對資金需求大，信托、銀行貸款等資金成本較高，房企在去庫存過程中需要優化債務結構，同時新政實施以后，公司債審核效率高、資金成本低和使用靈活、發行預期比較明確等優勢明顯，因此促成今年房企發行債券次數、規模出現快速增長。”胡曉和分析說。
據《證券日報》記者不完全統計，在發行利率方面，今年以來，房企發行公司債最低發行利率為3.4%，遠低于2014年最低發行利率5.4%，并且利率普遍降低，同時利率差異化局面正在形成。
據記者了解，過去幾年，萬科就積極嘗試各類融資渠道，先后在境內、境外進行了多次債券、票據發行。2008年，萬科發行59億元公司債券；2013年3月份，萬科完成首次境外美元債券發行，募集資金8億美元。其后，萬科境外子公司還設立了規模為20億美元的中期票據計劃，并在中期票據計劃范圍內，先后進行了新加坡幣債券、人民幣債券、美元債券的發行；2014年12月份，萬科完成18億元中期票據的發行；2015年11月份，萬科完成兩期中期票據的發行，合計發行30億元。
“2008年房企融資大門關閉之前，萬科獲得最后一次融資機會。但隨后未曾發行公司債，直到今年1月份證監會修訂《公司債券發行與交易管理辦法》之后，我們才再次獲得發債契機。”萬科董秘譚華杰感慨道。
據悉，萬科已于今年9月28日完成50億元公司債券發行，并且發行債券的票面利率僅為3.5%，成為繼2013年萬科在港首次發行境外美元債獲得2.625%超低融資成本之后的較低利率。
據譚華杰介紹，本次債券募集資金中的20億元擬用于償還公司銀行借款，剩余資金將用于補充流動資金。在房地產行業進入白銀時代的背景下，本次50億元公司債的發行將進一步增強公司的資金實力，優化公司的債券結構，降低公司的融資成本，為公司把握行業中出現的機遇創造有利條件。
與萬科一樣獲得公司債低成本資金的房企不在少數，《證券日報》記者了解到，今年9月份廣州越秀集團獲批發行150億元公司債，首期已發行90億元。其中，3年期利率為3.75％、5年期利率為3.97％，分別比同期銀行貸款基準利率低125bp（基點）和103bp，創下了5年期公司債發行利率新低。
“首期發行募集的資金主要用于償還銀行貸款，剩余資金用于補充公司流動性。”越秀集團首席財務官歐俊明表示，越秀集團正在從純粹的銀行貸款轉變為與債券融資相結合的多元化融資模式。
同樣用于轉換債務結構的還有恒大地產，截至目前，恒大地產已經完成400億元公司債發行，其中包括分兩期發行的公募債券200億元，以及私募發行200億元。恒大集團董事局副主席夏海鈞表示，“公司發行債券所得款項主要用于償還公司債務，其余用于補充公司的一般營運資金，該資金使用計劃將有利于調整并優化集團的債務結構，以及進一步充實流動資金。”
“發行公司債以后，間接促進銀行給予恒大更多授信額度。”夏海鈞表示，“公司債今年出現爆發式增長，預計將間接促進國際債券市場利率有效降低。”
優化銷售結構
加快去庫存
除了為房企拓寬直接融資渠道，直接和間接降低企業總體融資成本之外，房企今年集中發行公司債，所募集資金用于優化待售樓盤居住環境以及產品結構，間接起到了加快房企去庫存的進程。
中央經濟工作會議對于明年經濟社會發展提出五大任務，其中包括化解房地產庫存。會議要求加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存；允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求；要以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口；要發展住房租賃市場，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業；要適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度；要取消過時的限制性措施。
“房企通過公司債募集資金并沒有主動擴大產能，多數將資金用于優化債務機構，以及去庫存。”胡曉和稱。
夏海鈞也表示，“今年恒大的經營狀況與成功發公司債有很大關系，恒大并未將募集資金用于擴大土地儲備，而是通過追加投資優化現有樓盤的居住環境以促進銷售，預計今年銷售額將實現快速增長。”
據夏海鈞介紹，2015年前10個月恒大地產已經實現銷售額1545億元，全年預計銷售目標將超過1800億元。
譚華杰認為，“去庫存的同時，還要加快供給側改革，房地產行業未來將出現租售并舉的局面。踐行供給側改革，需要發展新型不動產類型，改變單一銷售的方式。”
“而公司債融資成本降低，有利于房企獲得寬裕資金環境，可以間接促進房企加快轉型，改變供給結構。”譚華杰表示。
萬科今年發行公司債的利率水平僅為3.5%，成為證監會對公司債發行進行市場化改革的典型例證，并充分反映萬科的信用優勢。譚華杰認為，在成熟資本市場中，具有高資信能力的企業能夠以較低的資金成本贏得市場支持，做大做強，從而形成經營業績與融資能力的正向循環。
“本次萬科公司債發行，無論從發行效率、方式、還是最終的結果來看，都充分享受到了公司債改革的紅利與成果，毫無疑問，在優化資源配置、促進優秀企業健康發展方面，公司債市場正在發揮越來越重要的作用。”譚華杰向記者表示。
業界呼吁加快推出
房地產證券化產品
房地產行業去庫存以及改變供給機構仍需要“資本利器”——房地產信托投資基金（REITs）。胡曉和呼吁兩三年之內推出REITs，“因為可以改變單一銷售模式，間接實現去庫存化。”
《證券日報》記者在調查中發現，包括房企以及公司債承銷商在內，均呼吁推出真正意義上的房地產證券化產品。
記者調研的房地產公司表示，證監會在2014年年底將企業資產證券化由審批制改為備案制后，資產證券化市場獲得極大的推動與提高，并且出現較多的以商業物業、保障性住房為基礎資產的證券化產品，極大推動了房地產金融的進展，對于降低房企資產負債率，盤活存量物業資產起到了重大作用。
有承銷商負責人表示，雖然房地產資產證券化取得了極大的發展，但由于目前尚不能公開發行，并且稅務等問題有待進一步解決，離標準的REITs尚有一定的差距。公開發行REITs是實現房地產證券化的重要手段。這樣有助于把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。有利于去庫存以及改變不動產供給結構。
目前國內房企已有這方面的嘗試，2005年12月21日，作為全球第一只投資于中國內地物業的REITs，越秀投資（越秀地產的前身）經香港聯交所、香港證監會批準，分拆旗下位于廣州的白馬大廈、城建大廈、財富廣場、維多利廣場四個物業的部分單位，以“越秀房地產投資信托基金”掛牌上市。
此外，今年9月30日，中國證監會批準的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金”在深圳證券交易所上市，這是國內首支公募REITs基金，萬科也借此盤活了經營性資產，獲得現金12.7億元。
可以肯定的是，REITs不僅豐富了國內金融市場產品、優化房地產融資結構，還促進房地產投資進入新高度。
譚華杰向記者表示，“REITs的推出將改變房地產行業的運營模式，可以給房企解決租賃物業退出的方式。”
REITs是一種以發行資產支持證券的方式來匯集特定多數投資者的資金，并由專門投資機構進行房地產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs 在美國逐步成為商業地產投資的主流，越來越多的房企通過REITs 實現證券化。
目前由于法律制度不完善、稅收障礙等原因，造成國內REITs發展進程比較緩慢。越秀集團董事長張招興向記者表示，加快推出REITs需要首先解決稅收問題。
有市場人士建議由全國人大統籌，國務院統一部署，由財政稅收部門推動REITs稅收豁免、由住建部統籌規劃物業類型、由證監會完善上市交易制度并擴大投資者范圍，才能使REITs真正發展起來。
