下半年樓市將迎短期調(diào)整 房企信貸面臨違約風(fēng)險(xiǎn)

6日，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布中國住房發(fā)展(2016中期)報(bào)告預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場恐將于2016-2017年迎首次出現(xiàn)在政策刺激下的調(diào)整之年。在此背景下，需要防范房企資金鏈脆弱導(dǎo)致信用違約風(fēng)險(xiǎn)。

中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理倪鵬飛介紹，2013年之前10多年出現(xiàn)的調(diào)整，都是在政策打壓下的結(jié)果，出現(xiàn)的反彈是市場自動(dòng)反彈(2009年除外)，但2013年后的調(diào)整是在沒有任何干預(yù)的情況下，房地產(chǎn)市場的自發(fā)調(diào)整，2015年的反彈則是政策刺激下的反彈，所以此輪反彈并沒有強(qiáng)力支撐，反彈持續(xù)時(shí)間也將大幅縮短。

“5月份出現(xiàn)增速回落，繼與前期剛需集中快速釋放有關(guān)，也與近期熱點(diǎn)城市收緊調(diào)控有關(guān)。”倪鵬飛說，2015年下半年來，房地產(chǎn)市場從緩慢到迅速好轉(zhuǎn)，主要?jiǎng)恿κ莵碜杂谡叩拇碳ぁ１M管政策刺激還要繼續(xù)，如果在相關(guān)制度沒有改變的情況下，從供給看，受市場回暖資金壓力減少和預(yù)期影響，在庫存大量積壓的同時(shí)，新投資可能在2016年形成大規(guī)模新供給。因此，若沒有實(shí)施有效的制度變革，潛在需求難以釋放，短期調(diào)整在所難免。

而調(diào)整的原因便是市場仍存在不穩(wěn)定因素。現(xiàn)階段仍存在市場空間錯(cuò)配問題，在一線和部分二線城市銷售火爆、價(jià)格暴漲，三四線城市庫存大量積壓的背景下，1-4月，重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速較非重點(diǎn)城市高10個(gè)百分點(diǎn)，非重點(diǎn)城市開發(fā)投資卻同比增長7.8%，比重點(diǎn)城市投資增速高1.1個(gè)百分點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2016年1-4月，新開工面積增長21.4%，增速比一季度提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，5月雖然有所收窄，但仍保持著18%的增長率。倪鵬飛表示，這一增速讓人擔(dān)心非重點(diǎn)城市在去庫存有限的情況下，新庫存又大量生成。

此前中金研究中心報(bào)告也指出，四季度隨著新房供應(yīng)的增加，我國房地產(chǎn)市場將迎新一輪供過于求。

倪鵬飛預(yù)測，2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會(huì)迎來一個(gè)短期調(diào)整期。

而在此背景下，房企的信貸違約風(fēng)險(xiǎn)將大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，2016年2月至5月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中個(gè)人按揭貸款迅猛攀升，同比增速分別達(dá)30.4%，46.2%、54.7%和58.5%，而2014年4月至12月，該同比數(shù)據(jù)均為負(fù)值。

倪鵬飛指出，應(yīng)重點(diǎn)警惕三四線及以下城市高庫存房企面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是一些中小房企通過非正規(guī)金融融資面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。