北京2016年9月22日電 /美通社/ -- 城市土地學(xué)會(huì)于今日發(fā)布了《2016年中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》。該報(bào)告顯示，受益于中國(guó)大陸政府去年寬松的貨幣政策，以及住宅市場(chǎng)的利好政策，如取消全國(guó)除四個(gè)一線城市以外的住房限購(gòu)政策，去年中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)取得強(qiáng)勁復(fù)蘇。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇勢(shì)頭體現(xiàn)在截止今年6月份的12個(gè)月中，一至三線城市新建住宅平均價(jià)格年均增長(zhǎng)8.9%。在房地產(chǎn)開發(fā)與投資前景排行榜中，四個(gè)一線城市繼續(xù)占據(jù)前四名的位置，上海位居第一。
本調(diào)查報(bào)告的作者，城市土地學(xué)會(huì)中國(guó)大陸首席代表李建學(xué)(Kenneth Rhee)表示，“顯然，擴(kuò)張性的貨幣政策，以及限購(gòu)政策和首付比例的調(diào)整推動(dòng)了住宅市場(chǎng)的回暖。但在某些市場(chǎng)，如深圳、南京和蘇州，其推動(dòng)力度有可能過(guò)大，導(dǎo)致這些地區(qū)的房地產(chǎn)過(guò)熱。雖然政府早已出手采取限制性政策，給住宅市場(chǎng)降溫，但政府還會(huì)進(jìn)一步做出什么樣的反應(yīng)，均將對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。
高鐵的建設(shè)成為重要的影響因素
正如2015年的調(diào)查報(bào)告所預(yù)測(cè)的那樣，高鐵建設(shè)的進(jìn)一步加速了重要經(jīng)濟(jì)中心（如長(zhǎng)三角）周邊二三線城市的復(fù)蘇步伐。隨著高鐵車程縮短至不到一小時(shí)，昆山和蘇州很快成了上海的郊區(qū)，北京、深圳、廣州周邊城市也將越來(lái)越多地吸引來(lái)自附近一線城市的購(gòu)房者。
報(bào)告中提到，“天津?yàn)I海新區(qū)于家堡常被人們認(rèn)為是中國(guó)鬼城現(xiàn)象的一個(gè)縮影，而現(xiàn)在，通過(guò)高鐵貫通使其連接天津與北京的傳統(tǒng)中心。一些受訪者甚至對(duì)這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)也抱以謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。”
蘇州、無(wú)錫和杭州三座城市在投資前景排行榜中躍升幅度最大，而在開發(fā)前景排行榜中，居于躍升幅度前列的是東莞、石家莊和杭州。
寫字樓、零售和工業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)喜憂參半
雖然住宅市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，但寫字樓、零售物業(yè)以及物流地產(chǎn)的表現(xiàn)卻喜憂參半。
一線城市北京、上海和深圳仍然普遍會(huì)獲得健康發(fā)展。在高科技，信息技術(shù)與金融行業(yè)的驅(qū)動(dòng)下，這些市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求依然旺盛。相比之下，某些城市如南京和武漢由于其高科技和信息技術(shù)領(lǐng)域的迅猛發(fā)展，其寫字樓市場(chǎng)發(fā)展得更好些，而大多數(shù)二線城市和三線城市，包括成都、重慶、沈陽(yáng)、天津和西安在內(nèi)，仍面臨嚴(yán)重供給過(guò)剩，而其中部分城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)放緩，更是加劇了這些城市寫字樓供過(guò)于求的狀況。
行業(yè)專家認(rèn)為聯(lián)合辦公空間將成為潛在的增長(zhǎng)領(lǐng)域。越來(lái)越多的本土開發(fā)商和投資者將涌入這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。美國(guó)最大的聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商WeWork近期已登陸中國(guó)，并首先入駐上海。
李建學(xué)稱，“信息技術(shù)行業(yè)和金融業(yè)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)、財(cái)富的積累，以及人口結(jié)構(gòu)的變化，包括開放二胎政策，將會(huì)創(chuàng)造更多益于諸如老年公寓、租賃型公寓和聯(lián)合辦公空間等細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì)。”
全國(guó)一至三線城市零售物業(yè)仍受現(xiàn)有和規(guī)劃中購(gòu)物中心供應(yīng)過(guò)剩的影響。電子商務(wù)日益受到青睞，智能手機(jī)無(wú)所不在，正從根本上改變購(gòu)物中心租戶的構(gòu)成以及總體空間的需求。商品零售商在購(gòu)物中心的空間占比快速下降，從過(guò)去的50%以上的比例，最低降至某些購(gòu)物中心中的15%-20%。銷售從線下轉(zhuǎn)至線上也改變了租金收取的方式，越來(lái)越多的業(yè)主逐步放棄營(yíng)業(yè)額抽傭的作法，轉(zhuǎn)而更多依靠收取基本租金。
物流地產(chǎn)的投資熱度也出現(xiàn)了下降。受訪者指明該領(lǐng)域中有過(guò)多資本追逐有限投資機(jī)遇，此外，非常難獲取相關(guān)土地，一線城市尤甚。然而，一些受訪者認(rèn)為高質(zhì)量倉(cāng)庫(kù)仍嚴(yán)重緊缺，因此對(duì)于物流地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展仍保持樂(lè)觀態(tài)度。
上海仍然是中國(guó)投資前景最佳的城市
不同房地產(chǎn)板塊交出的成績(jī)單喜憂參半，行業(yè)專家把以下五座城市評(píng)為2016年最具投資與開發(fā)前景的城市。
1）上海：上海依然是最受青睞的投資城市，并被譽(yù)為“中國(guó)內(nèi)地唯一具有境外投資者流動(dòng)性的城市”。幾位投資者還指出，即使國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速放緩，上海和其他一線城市也會(huì)比其他城市發(fā)展得更好。值得注意的是，上海的住宅單元平均銷售價(jià)格在2015年6月至2016年6月期間上漲了33%。
2）深圳：雖然部分受訪者最偏愛(ài)的投資城市名單中沒(méi)有深圳，而是傾向于上海和北京，但是大部分受訪者認(rèn)為深圳迅速成長(zhǎng)的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和私募股權(quán)投資領(lǐng)域是推動(dòng)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿ΑＩ钲诤翢o(wú)疑問(wèn)是中國(guó)大陸去年最熱門的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在截止2016年6月的12個(gè)月中，深圳新建住宅價(jià)格增長(zhǎng)了47%，這在中國(guó)大陸是最高的漲幅。
3）北京：北京仍然是最受機(jī)構(gòu)投資者青睞的市場(chǎng)之一；然而，一些行業(yè)專家抱怨，北京的投資機(jī)會(huì)有限。一位機(jī)構(gòu)投資者指出，北京可交易資產(chǎn)要少于上海。在北京，國(guó)有企業(yè)和信息技術(shù)公司在購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)往往對(duì)價(jià)格并不太敏感，從而留給機(jī)構(gòu)投資者的機(jī)會(huì)更少。受益于信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和其它服務(wù)業(yè)發(fā)展需求的高速增長(zhǎng)，寫字樓依然是北京發(fā)展最好的房地產(chǎn)板塊。北京的寫字樓租金也仍為中國(guó)內(nèi)地最高。在住宅市場(chǎng)方面，政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2015年6月算起的12個(gè)月期間，住宅單元平均售價(jià)增長(zhǎng)超過(guò)22%。
4）廣州：在一線城市中，廣州近一年來(lái)的租金和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最慢。同時(shí)，由于廣州本地市場(chǎng)由資金雄厚實(shí)力非凡的本地開發(fā)商主導(dǎo)，外地投資者和開發(fā)商很難進(jìn)入本地市場(chǎng)。寫字樓市場(chǎng)疲軟的原因是廣州的跨國(guó)公司租戶較少，而且其信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。寫字樓市場(chǎng)不景氣的另一個(gè)原因是相鄰城市佛山在擴(kuò)張寫字樓供應(yīng)。佛山也被認(rèn)為是造成廣州新建住宅價(jià)格上漲速度相對(duì)其它一線城市緩慢的重要原因。廣州截至2016年6月的新建住宅均價(jià)增長(zhǎng)幅度略低于20%。
5）蘇州：蘇州投資與開發(fā)前景評(píng)分較2015年分別提升了12%和9%以上。投資與開發(fā)前景排名亦上升至第五位，取代了南京。一位房地產(chǎn)分析師稱蘇州是上海郊區(qū)，突出了這兩座城市之間高鐵貫通所產(chǎn)生的影響。從蘇州老城區(qū)乘坐高鐵到達(dá)上海虹橋交通樞紐，僅需不到25分鐘。
