在搶搭政策末班車心態引導下，未來的購房需求正在被大量透支。這幾天不僅天氣有嚴重的霧霾，很多“帝都”購房者心頭也是陰霾重重。
17日，北京“認房又認貸”的樓市新政出臺。這一輪被稱為“史上最嚴”的調控政策涉及房貸記錄、首套房的認定標準、購房資格，每條看來都似“封印”，將打算購置二套房，或換置二套房的“封定”在原地，動彈不得。
不過，新政出臺已有幾日，你真的看懂了嗎？比如，此次出臺的新政對房價到底有多大影響？說是“史上最嚴”，到底嚴在哪？
中新社記者 韋亮 攝
中新社記者 韋亮 攝
樓市“蠢蠢欲動”導致政策密集加碼
此次的新政實不算是“突然襲擊”。局部樓市“蠢蠢欲動”可能是春季樓市政策密集加碼的主要原因。
官方數據顯示，今年前兩個月，中國房地產開發投資迅速回暖，增速加快，且三四線樓市明顯走升。
以剛剛出臺政策的北京為例，盡管新房市場仍持續走冷，但當地二手住宅市場的網簽量在經歷了連續5個月的持續回落后，出現止跌回升的跡象。
據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年3月上半月，北京全市二手住宅共網簽9309套，環比2月下半月增加53.8%，同比2016年3月上半月下降23.8%。春節后，北京二手住宅單日網簽量呈穩步上升之勢，市場交易量持續回升，預計全月網簽量將突破2萬套。
北京部分成交均價：
國是直通車 儲倩制圖
《政府工作報告》起草組成員、中國國務院研究室副主任韓文秀17日在京解讀《政府工作報告》修訂情況時坦言，最近一段時間個別地方房價又有比較明顯的上漲勢頭，一些地方政府也正在陸續采取措施。
中原地產首席分析師張大偉指出，去年9月底以來，一線及部分二線樓市調控加碼，虛火被抑制，但周邊輻射區的樓市卻因為需求外溢而加速升溫，特別是北京、上海、深圳等城市周邊，樓市升溫明顯。
此次新政到底調整了什么？主要針對二套房
要提醒大家的是，本輪的調控政策是針對接下來在北京購買住房的差別化信貸政策，商業辦公類的非住宅并不包括在此。
那么，大家最關注的房貸記錄、首套房的認定標準、購房資格到底都是怎么調整的？
焦點一
人生只有一次“首套房”？
政策：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
解讀：首套房認定門檻提高了。北京正式加入“認房又認貸”大軍，只要你有過貸款記錄，無論名下有房無房，再買房都算第二套！要知道非首套房無論是在首付比例還是在稅費上，都需要比首套房高出許多。
多貸款還是多交稅？購房者陷入“兩難”。
中原地產首席分析師張大偉表示，北京是執行普通住宅標準非常嚴格的城市。目前五環內認定普通商品房的指導限價是468萬元，五環外更低。以現在北京2017年平均商品房住宅成交套均600萬元的價格計算，除了帶有政策保障性質的自住型商品住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。
二手房中，大部分地區指導價比較低，如果想要多貸款，很多都會變成非普通住宅。對于賣一買一的人來說，很多人最多只能貸款186萬元，或者選擇首付80%(以非普通自住房標準)，并承擔大量稅費。
那么，如果本人名下沒有住房也沒有貸款記錄，但配偶在外地有過貸款購房記錄，本人在北京貸款買房算不算首套房？
北京市住建委業務負責人在接受媒體采訪是回應表示，這樣的情況不符合首套房貸政策，本次執行的新政，要求以家庭為單位，包括本人及配偶。
焦點二
房貸最高期限降至25年。
政策：暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含公積金貸款)。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。
解讀：這個政策容易懂，以往貸款期限一般是30年，但現在規定貸款最長期限只有25年，那么每個月月供會相應增加。而且對企業購買商品房上市有了新的規定，借企業購買的名義炒房之路被封堵。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，如果再疊加政策一的效應，那么這個時候人們購房方面就會更加偏向理性，房屋買賣也會更加權衡實際的月供能力和風險。
這次新政是史上最嚴？或還將進一步調控
值得注意的是，北京周圍已多地限購，如河北張家口市崇禮區、淶水縣和涿州市以及河北省的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣和懷來縣。
浙江嘉善縣也因毗鄰上海，去年樓市明顯升溫，加入限購行列。張大偉預計，環北京、上海及部分熱點城市的調控政策可能全面升級。特別是出現回暖跡象的熱點城市，樓市調控加碼的預期強烈。
中新社發 尹正義 作
嚴躍進也指出，北京政策帶有很強的信號意義，近期官方的房價管控將繼續強化，各地對房地產市場的調控不會懈怠。
韓文秀強調，房地產調控一是要落實地方政府的主體責任；二是要實行分類調控、因城施策。例如：房價上漲較多、上漲壓力大的城市要切實擔負起防止房價過快上漲的責任，包括要增加土地供應，采取適當的金融、財稅等調控措施，對中介、市場交易進行有效的監管等。
不過，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，與2016年同期相比，目前的政策環境越來越緊，尤其是在信貸還將進一步收緊的情況下，北京二手住宅市場春節后出現的這種上升的勢頭不可持續。 在搶搭政策末班車心態引導下，未來的購房需求正在被大量透支，預計二季度北京樓市又將回歸降溫通道。
(龐無忌、張文暉)
