■本報記者 王麗新
繼以35.73億元人民幣，賺取毛利1.27億元出售上海虹口SOHO不足10天后，昨日，SOHO中國再次釋放要整售光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目的消息。
據近日《證券日報》記者向SOHO中國方面證實，自2012年8月份SOHO中國宣布由散售向持有物業運營轉型之后，盡管多次出售上海的辦公物業資產，在北京也曾散售一部分物業，但這是第一次整售北京的物業資產。
值得關注的是，有業內人士向《證券日報》保守估計了光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項目的市值，預計總計銷售額將超過105億元。換言之，若上述兩個項目在今年成功出讓，這將意味著從2014年開始，四年內，SOHO中國將通過銷售京滬兩地辦公物業套現超過340億元。
轉型后首次整售在京資產
事實上，光華路SOHO2是SOHO中國旗下“很有故事”的資產，SOHO中國持有該項目已經有10年左右時間，但享受其租金收益則僅有3余年時間。
據記者了解，光華路SOHO2位于北京CBD，原光華路SOHO正對面，由德國GMP建筑事務所設計，自2014年底啟動招商，目前項目的整體出租率超過98%，辦公租戶以文化傳媒、科技互聯網、金融類為主，商業租戶以展覽展示類為主。
如今繁華時尚的光華路SOHO2前身是一個擁有復雜“經歷”的坑。“我們接手時它就是一個坑，這個坑挖了近13年的時間，當時下面的樹都長的2人粗了。”潘石屹曾向《證券日報》記者坦言，這個項目非常復雜，在當時這就是一個非常危險的項目。
資料顯示，該項目最早是海南一家上市公司瓊民源所持有，但由于老板被抓，便由北京 中關村 科技收購。然而由于地理位置等特殊原因，該項目遲遲未動工，直到2007年政府介入，華遠當時的董事長任志強接手了該項目，僅僅一個月后轉手給了潘石屹。
任志強持有該項目一個月后加價1億余元賣給了潘石屹，彼時，SOHO中國剛剛上市。據悉，光華路SOHO2的收購合同金額為10.3億元，而潘石屹當年IPO募集到了19.7億美元。
然而，該項目自SOHO中國接手后便官司不斷，“因為項目牽扯的時間很長，有各種糾紛，有的官司我們都是第七被告、第九被告，真的很復雜。”潘石屹曾告訴記者。
從計劃2008年開始預售到2014年底啟動招商，經過各種“復雜的經歷”后，光華路SOHO2開始成為SOHO中國租金收益的重要助力。
據SOHO中國2016年年報顯示，2016年度，光華路SOHO2租金收益達2.1億元。同年，SOHO中國的租金收入為15億元，光華路SOHO2貢獻了13%以上。
更重要的是，鑒于客觀復雜的歷史，潘石屹持有該項目10年左右時間，如今SOHO中國名下可整售該商業辦公項目的面積是9.43萬平方米。
“現在北京CBD核心物業整售的并不多，周邊這類物業售價一般在9萬元-10萬元/平方米，保守估計，以7.5萬元/平方米售價計算，SOHO中國名下的該物業市值將達70億元，但考慮到整售，可能會有一些折扣。”第一太平戴維斯華北區研究及顧問咨詢部董事熊志坤向《證券日報》記者透露，即使有折扣，其市值也不會降低多少，因為北京寫字樓市場對這類物業需求很大。
顯而易見，該筆物業若成功出售，為SOHO中國帶來大筆現金的同時，也將為其帶來非常豐厚的利潤。
高位賣出資產有望超340億元
值得關注的是，光華路SOHO2雖然是潘石屹轉型后首次欲整售的在京資產，但在上海市場，SOHO中國已經完成多筆資產的轉讓。
2014年，SOHO中國以52.3億元的價格出售了上海SOHO海倫廣場及靜安廣場，30.5億元出售凌空SOHO一半項目；2015年3月份，潘石屹在SOHO中國2015年度業績發布會上宣布，SOHO中國將拿出旗下個別項目，嘗試整體出售。同年9月份，潘石屹將當年鬧上法庭的外灘地王股權轉讓給復星，涉資84.93億元；2016年7月份，SOHO中國宣布，將旗下SOHO世紀廣場項目整售給總部位于上海的國華人壽保險股份有限公司，成交總額為32.97億元，折合單價達7.67萬元/平方米；今年6月份，SOHO中國以35.73億元出售虹口SOHO。
換言之，潘石屹在4年內已經出售了5個半上海項目，總計金額達236億元，2014年至今，每年至少賣掉一個上海項目。
而此次啟動整售的項目仍有上海資產。SOHO中國表示，位于上海虹橋臨空經濟園區的凌空SOHO，由知名建筑設計師扎哈·哈迪德設計，SOHO中國名下可整售商業辦公面積12.82萬平方米。目前整體出租率超過95%，辦公租戶以文化傳媒、科技互聯網、航空、物流類為主，商業租戶以展覽展示類、餐飲類為主。
“在虹橋商務區，這類物業售價在5萬元-6萬元/平方米之間，以12.8萬平方米的可租面積計算，總價約為60億元-70億元之間，但考慮整體出售，可能總價在40億元左右。”同策咨詢研究中心總監張宏偉向《證券日報》記者如是透露。
按此計算，上述兩個項目市場估值有望達到110億元，預計可能在105億元以上。若兩個項目都能成功出售，有可能將為SOHO中國注入超過100億元的現金。2014年以來，SOHO中國通過出售資產套現金額也將達到340億元以上。
對這兩個項目的整售，潘石屹也坦言：“低買高賣是做生意遵循的永恒不變的規律，我們會根據市場變化和走勢不斷優化產品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態。”
熊志坤和張宏偉也均向本報記者表示，SOHO中國出售資產屬于高位套現，是根據市場走勢作出的判斷，很正常。
據記者了解，若加上2017年全新入市的SOHO天山廣場，以及2018年底即將完工的麗澤SOHO和古北SOHO，SOHO中國持有物業的建筑面積將達到160多萬平方米，但若上述兩個項目賣出后，估計則會降至140余萬平方米。
需要一提的是，在經歷了轉型初期陣痛后，2014年至2016年，SOHO中國的租金收入分別為4.25億元、10.52億元和15.11億元。在潘石屹眼中，這意味著轉型的成功，但自2013年獲取北京麗澤一個項目后，SOHO中國再未有任何新項目入賬。若賣出上述兩個項目，每年將損失逾3億元的租金收入。但隨著新項目進入收租期，租金收入則有可能快速上漲。
