多家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布了1-6月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。在龍頭房企中，除碧桂園、龍湖地產(chǎn)和綠地集團(tuán)尚未公布6月數(shù)據(jù)外，恒大、萬(wàn)科等5家龍頭房企6月單月銷(xiāo)售額合計(jì)2702.7億元；上半年合計(jì)銷(xiāo)售額11480.67億元，同比增長(zhǎng)50.6%。龍頭房企5月銷(xiāo)售額觸及今年以來(lái)的最低點(diǎn)，6月由于沖刺半年報(bào)業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯提升。中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，15家龍頭房企6月單月銷(xiāo)售額環(huán)比增長(zhǎng)52.6%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，大部分標(biāo)桿房企完成了上半年的銷(xiāo)售目標(biāo)。不過(guò)，在嚴(yán)格調(diào)控下，下半年房地產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)性下行難以避免，此前購(gòu)入大量高價(jià)地且資金成本高的房企將面臨銷(xiāo)售和資金的壓力。
沖業(yè)績(jī)致銷(xiāo)售大增
分析人士表示，在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化。一二線城市在嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策下，樓市交易量迅速回落，但三四線城市交易量增長(zhǎng)，使得重點(diǎn)在三四線城市布局的房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出。此外，去年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售紅火，不少房企將年底的部分銷(xiāo)售額結(jié)轉(zhuǎn)至今年一季度，導(dǎo)致一季度銷(xiāo)售額大幅增長(zhǎng)。
就單月表現(xiàn)而言，5月房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍創(chuàng)今年以來(lái)新低，部分公司銷(xiāo)售額環(huán)比下滑，但6月由于沖刺半年報(bào)業(yè)績(jī)，多家房企當(dāng)月銷(xiāo)售額環(huán)比大幅增長(zhǎng)。
具體而言，雖然碧桂園尚未公布6月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，但從該公司前5月銷(xiāo)售2442.2億元來(lái)看，預(yù)計(jì)碧桂園、萬(wàn)科、恒大占據(jù)前三名的局面保持不變。三家公司上半年銷(xiāo)售額均在2400億元以上。其中，萬(wàn)科6月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積348.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.74%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額491.3億元，同比增長(zhǎng)15.90%。上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1868.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.61%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2771.8億元，同比增長(zhǎng)45.82%。中國(guó)恒大6月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額611.2億元，同比增長(zhǎng)95%。上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額2440.9億元，同比增長(zhǎng)72%。
此外，融創(chuàng)中國(guó)上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1088.5億元，同比增長(zhǎng)89%。保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)簽約金額1466.13億元，同比增長(zhǎng)32.53%。
結(jié)合前1-6月數(shù)據(jù)和上市公司公告分析，上半年至少有5家房企的銷(xiāo)售額邁進(jìn)“千億俱樂(lè)部”，包括碧桂園、萬(wàn)科、恒大、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)，尚未公布6月業(yè)績(jī)的龍湖地產(chǎn)和綠地集團(tuán)也有望進(jìn)入。
房企分化加劇
雖然龍頭房企表現(xiàn)突出，但在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，今年難以再現(xiàn)去年全行業(yè)紅火的局面，房企間的分化進(jìn)一步加劇。
多位上市房企高管表示，龍頭房企上半年業(yè)績(jī)?cè)鏊倬忧爸饕怯捎谒鼈兊耐恋丶绊?xiàng)目?jī)?chǔ)備豐富，不少項(xiàng)目在調(diào)控前已入市，項(xiàng)目?jī)r(jià)格也處于高位。
同時(shí)，眾多中小房企面臨銷(xiāo)售不暢、土地價(jià)格和資金成本高企的壓力，部分房企選擇被兼并或退出市場(chǎng)。上半年，在北京、上海等地的產(chǎn)權(quán)交易所，房地產(chǎn)公司股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓的案例明顯增加，其中大多是中小房企，不少項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)還附帶債權(quán)。另一方面，萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、藍(lán)光發(fā)展、陽(yáng)光城等多家上市房企加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目和房地產(chǎn)公司的收購(gòu)力度。例如，近日萬(wàn)科在董事會(huì)平穩(wěn)換屆后即豪擲551億元，拿下廣州廣信房產(chǎn)資產(chǎn)包，其核心資產(chǎn)是位于廣州市核心區(qū)域的16宗可開(kāi)發(fā)土地。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，規(guī)模化仍是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量一年也就10萬(wàn)億元左右，如果未來(lái)3-5年出現(xiàn)2-3家規(guī)模上萬(wàn)億元的房企、30家左右的千億元級(jí)房企，則其他房企在規(guī)模方面沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。對(duì)于中小企業(yè)房企來(lái)說(shuō)，要么被擠出市場(chǎng)，要么通過(guò)轉(zhuǎn)型做得“小而美”，以保有一席之地。
行業(yè)利潤(rùn)率料回落
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增速將逐步放緩。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已有所放緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.8%，較1-4月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是去年11月以來(lái)首次回落。同時(shí)，1-5月的土地購(gòu)置面積同比增速較1-4月回落2.8個(gè)百分點(diǎn)；1-5月，商品房新開(kāi)工同比增長(zhǎng)9.5%，較1-4月回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，而5月單月新開(kāi)工面積增速環(huán)比回落4.9個(gè)百分點(diǎn)。
行業(yè)利潤(rùn)水平將受資金、土地成本上升影響而回落。同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)業(yè)平均凈利潤(rùn)率為10.43%，雖然較2015年的10.04%略有回升，但凈利潤(rùn)率并沒(méi)有因?yàn)樾袠I(yè)處于上行期而大幅上升。今年上市房企的平均凈利潤(rùn)率可能下降至8%-9%，“增收不增利”的局面可能加劇。
