金融資本大舉進入住房租賃市場 超萬億級市場待啟，須警惕樓市“加杠桿”
各地發展住房租賃市場動作頻頻。《經濟參考報》記者調研發現，從政策支持到土地出讓的嬗變，從企業探索轉型到金融配套的實現，住房租賃市場迎來前所未有的發展機遇，多方資本競逐萬億租賃市場。
多位業內人士認為，貫穿租賃業務“開發-運營-消費-退出”全產業鏈的金融支撐體系有望逐步確立。但與此同時，住房租賃制度體系建設必須進一步加快，而今后大量信貸資金和社會資金涌入租賃金融領域是必然趨勢，要防止租賃貸款變為樓市“加杠桿”的工具。
多路資本搶灘
住房租賃市場的商機已經顯現，引來各方資本競相追逐。東方證券一份報告預測，目前我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元。至2030年我國租賃人口將達2.7億人，整體市場規模將達4.2萬億元。
隨著住房租賃被確定為我國住房體系的重要組成部分，2017年7月，住建部等九部委下發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、佛山等12個城市開展首批試點。8月，國土部、住建部又確定了上海、廣州、杭州等13個城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
戴德梁行華南及華西區研究部主管張曉端說：“中國住宅租賃市場的發展前景和廣闊空間吸引著諸多運營主體進行嘗試和探索。作為新的藍海，金融支持是租賃住宅市場發展的基石。”
銀行迅速“搶灘”。10月30日，中信銀行與碧桂園集團簽署合作協議，中信銀行未來三年將在長租住宅領域提供300億元保障性基金，滿足碧桂園在長租住宅領域金融需求。雙方將在長租住宅開發建設、投資孵化、持有運營、后期退出等全鏈條進行整體業務合作。
11月1日，建行與武漢市房管局聯手打造的武漢住房租賃交易服務平臺正式上線，這是全國省會城市中首次上線政銀合作模式的住房租賃交易服務平臺；11月2日，廣東省住建廳、佛山市政府分別與建行廣東省分行達成住房租賃戰略合作，打造國內首個政銀合作的住房租賃監管及交易平臺。據悉，未來5年，建行將向廣東省內住房租賃市場參與主體提供不少于2000億元的貸款。
11月2日，中行也發布消息稱，中行廈門市分行與廈門市國土資源與房產管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務戰略合作協議》。
11月24日，建行廣東自貿試驗區分行與中鐵建、中交建、中國金茂等10家知名房地產企業簽訂住房租賃戰略合作協議并聯合發起倡議，共同建設“購房、租賃、保障”三位一體住房服務創新模式，并在未來幾年內迅速推出3000多套人才公寓。
建設銀行廣東自貿區分行行長朱小敏表示，分行不僅給予房地產企業充分的信貸支持，還以“CCB建融家園”住房租賃平臺為依托，為政府、房地產企業、住房租賃企業及個人提供大數據智慧服務。
互聯網巨頭也在加速布局。今年8月，阿里巴巴與杭州住保房管局簽訂協議，打造“智慧住房租賃平臺”；10月，支付寶宣布信用租房平臺正式上線，并在上海、北京、深圳等8個城市啟用了支付寶信用租房。10月24日，京東集團召開房產業務方面的新聞發布會，宣布進軍房地產領域，首期上線的房產頻道已經有82家開發商和35家服務商入駐，涉及項目達2027個，覆蓋城市超20個。
金融要素俱備
《經濟參考報》記者了解到，推動租賃市場發展的主要金融要素正在形成。這些要素包括企業端的金融支持、個人端的消費信貸支持、項目層面的資產證券化與退出機制，有望逐步確立貫穿租賃業務“開發-運營-消費-退出”全產業鏈的金融支撐體系。
記者發現，目前金融資本介入住房租賃市場主要有兩種模式，一是和房地產租賃企業合作；二是和政府方面合作。
例如，第一種模式中，銀行與房企合作，雙方簽署租賃權轉讓協議，通過銀行平臺出租房源，與此同時，銀行也可為租戶提供包括租房按揭貸款在內的金融產品。
11月3日，建行深圳市分行與包括萬科、華潤、碧桂園等在內的十幾家房地產企業簽署房屋租賃戰略合作協議，宣布正式開發深圳市長租房市場。據建行深圳市分行相關負責人介紹，目前已與房企簽署了超5000套住房租賃權轉讓協議，房源均為精裝修新房。
同時，在消費端方面，建設銀行可為租戶提供“按居貸”，最高可貸100萬，還款期可長達10年。租房貸款與購房貸款很相似，是銀行直接支付給房企，租戶每月向銀行還款，這可以使房企迅速回籠資金。
另一種模式是銀行與政府合作，聯手建設住房租賃管理平臺，在人房核驗、交易撮合、信用評價、資金監管等租房全流程各個環節提供相應的金融服務和產品。
此外，租賃住房資產證券化也在試水。10月11日，國內首單長租公寓資產“類REITs”誕生：新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所正式獲批發行，發行額度為2.7億元，期限5年，其中優先級產品獲AAA評級，利率5.3%。
隨后，保利地產宣布國內首單央企租賃住房REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過，總發行規模50億元，期限18年，以保利地產自持租賃項目作為底層物業資產。上海證券交易所總經理黃紅元認為，借助資產證券化為企業提供切實的融資渠道和投資退出路徑，盤活存量房屋增加租賃住房的有效供給，有助于形成有效的、規模化的住房租賃市場。
而京東、支付寶等互聯網企業進入租房領域，有助于重構租房市場用戶體驗，幫助構建良好的租賃生態體系。廈門大學管理學教授戴亦一認為，現階段我國租賃市場存在虛假房源、市場透明度低、吃差價、克扣押金等諸多亂象，信用體系引入租房市場，為房東和租客市場主要參與者帶來諸多益處。
金融風險須防
業內人士表示，今后大量信貸資金和社會資金涌入租賃金融領域是必然趨勢，要防止租賃貸款變為樓市加杠桿的工具。
對于租賃消費端的“按居貸”這類極大方便租客的產品，也有不少人表示質疑。中原地產首席分析師張大偉表示，租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機會和概率，要是能貸款，那么租賃就會被投資者利用。“過去租賃漲幅遠遠低于房價漲幅，原因是沒法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來租金很可能會出現大漲”。“從理論上講，租賃貸款進入樓市投機者手中其實并不難。”
某融資擔保公司工作人員向記者表示，該公司與一些銀行有合作協議，每年配合銀行向外放款，但貸款會進入征信系統。他介紹，通過該平臺借貸年利率達5.4%，單家銀行個人最多能貸70萬元，多貸幾家最多可以貸到200萬元，200萬元以下不需要抵押物。“貸款用途說明是消費或裝修什么的，就能夠辦下來。現在政策鼓勵之下，越來越多的銀行可以經由租賃貸款名義辦下來。”他說。
“互聯網金融提供的‘信用貸’、‘消費貸’、‘過橋貸’等，都很容易變成樓市‘加杠桿’的工具。租賃貸款也一樣，如果沒有有效的防范措施，也很容易被炒房者利用。”“愛租哪”合伙人陳其東認為，互聯網金融開展業務沒有地域限制，雖然方便消費者，但是無法核實客戶需求的真實性。在如何有效甄別房源是否真正出租、租房合同真偽等方面，互聯網金融公司還缺乏好的辦法。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房租貸就是一種“消費貸”，也存在套現的可能。監管部門應當對此類貸款進行管制，對貸款資格設置門檻進行審核，對于挪作他用等行為要堅決懲處。炒房者借助各種“加杠桿”手段，使得限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過度杠桿化則可能驅使一些收入較低或不穩定人群、高風險傾向人群涉足住房融資，容易產生“次級貸款”，加大房地產波動和金融風險。
記者 董建國 周強 鄭鈞天 福州 廣州報道
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