“我們最近一期披露的資本債務率在7成5左右，凈資產負債率達到120%以上。近期，我們從資本注入、拓寬融資渠道等方面著手做工作，相信半年報負債率將下降。”華北某國資背景房企財務總監李明（化名）近日忙于對各路投資者解釋目前公司的財務狀況。中國證券報記者采訪多家房地產企業了解到，千方百計降低資本負債率，成為多數房企財務工作的重中之重。2018年以來，伴隨著房地產融資渠道收窄、銷售端去庫周期拉長，房企財務負責人的工作量驟然加重。
錢貴了
陳順（化名）擔任某港股上市房企財務負責人將近8年。這家公司的大部分樓盤和地塊集中在京津冀和長三角地區，2017年銷售額大約為300億元的規模。公司2017年以來逐漸調整業務策略，開始向京津冀和長三角以外的地區擴張，以趨避原有業務集中地區越來越嚴的樓市調控政策。為此，陳順主管的部門主動對接新進地區的銀行和其他房企。
“目前的市場形勢下，在新的地區開拓市場比較困難。除非自己具備能夠支撐在新區域發展的資金實力，或者與當地有實力的房企合作拿地開發。”陳順坦言，2017年，公司僅在浙南、深圳和合肥等地零星拿地。“基本上都是和當地房企合作，通過他們在當地銀行的既有授信取得資金拿地。”對于2018年的發展，陳順表示，難以拿到便宜的錢。
陳順給中國證券報記者算了一筆賬，“中長期開發貸目前的整體利率在6.5%-9%不等，土地款配資的利率更高；中票利率在5%左右；永續債的利率第一期維持在7%。如果要續，利率會更高。公司債的利率也在5%以上，有些甚至達到7%-8%。”。
李明的感受基本相同。“與2017年之前比，現在的錢不能同日而語。那時3%的利率比比皆是。但現在，比如發債，即使給到9%，也不一定能發。”
事實上，房企融資渠道收緊、成本提升，成為行業面臨的共同問題。
5月30日，合生創展31億元規模的2018年非公開發行公司債券中止發行。6月15日，金融街擬發行的50億元公司債中止。此外，泰禾、富力、碧桂園等多家房企今年以來相繼中止相關債券發行。
根據海通證券報告，截至6月8日，2018年以來，24家房企發行了公司債，總額為1125億元；中止21次，擬發行規模合計1510億元。中止金額超過發行金額。
林亮（化名）所在的民營房企就是上述中止了公司債發行的房企之一。他在該公司擔任財務總監。“融資渠道寬松時，公募債、私募債、銀行貸款、信托等渠道都比較通暢。”林亮稱，2017年下半年以來，很多融資渠道對房企的“指標化”要求越來越嚴，“負債率、規模、排名、項目具體進展，甚至包括股權結構”。
6月中旬，林亮所在的部門緊鑼密鼓地準備一個私募債券項目相關材料。他介紹，“募集資金用途方面增加了部分關于自持物業經營長租品牌的內容，還要求降低純住宅開發方向的投入。”
降低負債率
在2018年4月召開的年度股東大會以及年前召開的年終工作會議上，陳順和李明所在的公司董事會和管理層均要求財務部門密切關注負債率。
中國證券報記者采訪的上述3家房企的資本負債率均超過75%。其中，陳順所在的房企超過80%。
“國資大股東要求，公司今年的重點工作之一就是降低負債率。”李明坦言，這在一定程度上令公司管理層處于兩難抉擇。“降低負債率，就得砍掉一些信貸和發債，縮減債務規模。但公司發展又需要新的資金支撐，需要新的信貸和發債來支撐。”李明表示，為了達到股東的相關要求，公司一段時間沒有拍地，而是忙于消化既有庫存項目，或選擇較輕資產的物業開發或受限較少的商業資產開發。
新借債務方面，多選擇可以在表外體現的永續債。“今年做了一定規模的永續債，不算在當期資產負債表中，一定程度上緩解了負債率的繼續攀升。”李明介紹說。
林亮則對中國證券報記者表示，永續債對房企資質要求高，發行主體需AA+級以上企業，“通常不是龍頭企業或國資背景房企難以發行永續債”。
中誠評級相關人士向中國證券報記者介紹，隨著房企融資渠道的緊縮，評級標準也越發嚴格。“我們以前有三個等級的指標。其中，行業狀況、企業整體素質、經營情況、財務情況和償債能力是一級指標；償債能力下的短期償債和長期償債為二級指標；然后關注EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）全部債務比等三級指標。2018年1月修訂了評級辦法，二級指標取消，三級指標則向上提，細化成二級指標。指標體系扁平化，有利于評級的準確性。以往市場好的時候，更關注經營情況，比如土地儲備面積、區域分布和結構、項目結構等，財務方面關注存貨周轉情況。但現在更關注企業的債務指標，防范金融風險成為重點。”
“一般而言，不同房企的融資結構不同，有的開發貸為主，有的中票為主，有的則信托為主。”某資深地產分析人士對中國證券報記者表示，在錢越來越貴，企業負債率水平居高不下的背景下，房企受到的影響不盡相同，“比如，以信托為主要融資通道的房企，今年日子可能不好過”。
多方突圍
“就像走鋼絲，太胖容易失去平衡掉下去，瘦些存活幾率會大些。”陳順表示，房企都應該關注自身負債率。“現在管理層開會，都關注內部的負債情況，新增成本、預期營收以及預期利潤率，也是重點關注內容。”
李明還稱，除了財務狀況，發展戰略需要慎之又慎。
李明近日忙于給另一家外省房企做擔保業務。這家房企債務高企，相關金融機構不接受其作為融資主體，必須資質較好的企業為其擔保。
“之前就有過相關合作，對對方的情況比較了解。擔保的這筆貸款，由項目和股權作為抵押，且有利于公司在該地拓展業務。”李明坦言，一些房企近年來過分強調擴張，累積了相當的債務規模和杠桿率。“為了降低債務，采用新杠桿去消化之前的舊杠桿，無異于飲鴆止渴。”
李明認為，房企應強調加快項目周轉。“我們對新入的土地提出了快周轉要求。要求項目在1年甚至更短周期完成從開工到開盤。”李明表示，“短周期意味著可以較低成本發揮更大效率。這也是一種降低負債率方式，增加了財務靈活性。”
不過，李明指出，快周轉意味著財務部門工作量和壓力成倍增大。“土方、物料結算、人員成本以及銷售策略的變化，均需要財務部門反應更加迅速，結算周期更加靈活。”
林亮所在的房企則轉向長租公寓等新地產形態。“從今年情況看，融資更便利，還是租賃類融資。”林亮稱，“銀行、保險以及券商等方面資金都盯著這塊。”
長租市場也得到政策層面支持。5月底，中國銀行保險監督管理委員會發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，準許保險公司通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金，參與長租市場。此前，建行、農行等大型金融機構以各種形式參與其中。
上述中國證券報記者采訪調研的三家房企，均在2018年提出了自己的長租品牌發展規劃，中期目標為到2020年實現2萬間-10萬間不等的規模。“從盈利層面看，長租行業仍需完善商業模式。但資金層面口子更開。”在位于北京朝陽黃金地段的辦公室，林亮指著東北方向某處樓宇對記者說：“這就是我們在北京的一處集中式長租公寓，也許能夠對公司未來轉型形成支撐。”
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