2月20日，證監(jiān)會(huì)宣布于近日啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作；同日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引(試行)》。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作按下啟動(dòng)鍵。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，既是支持房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型發(fā)展的一次探索，也是豐富私募基金產(chǎn)品的一項(xiàng)創(chuàng)新，將進(jìn)一步發(fā)揮私募基金專(zhuān)業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，支持不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

可投三大類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)

“此次試點(diǎn)，是證監(jiān)會(huì)落實(shí)黨中央和國(guó)務(wù)院有關(guān)‘促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展’決策部署，健全資本市場(chǎng)功能，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)功能的重要舉措。”證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

去年11月28日，證監(jiān)會(huì)宣布在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，正是5項(xiàng)措施之一。

不到3個(gè)月時(shí)間，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)即啟動(dòng)。證監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，由于不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會(huì)在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類(lèi)別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

具體而言，在投資范圍方面，明確包括特定居住用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。“此前的基礎(chǔ)設(shè)施REITs等，主要集中在成熟穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投向涵蓋了全生命周期各階段資產(chǎn)，投資者能夠更便利參與早期的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資，完善了資本市場(chǎng)服務(wù)全生命周期不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的能力。”深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理(深圳)有限公司董事長(zhǎng)蔣玉才表示。

在管理人方面，設(shè)置了較高門(mén)檻，明確參與試點(diǎn)工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動(dòng)產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動(dòng)產(chǎn)投資專(zhuān)業(yè)人員，最近3年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

在投資者方面，規(guī)定投資者需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，試點(diǎn)基金產(chǎn)品的投資者首輪實(shí)繳出資不低于1000萬(wàn)元，且以機(jī)構(gòu)投資者為主。

“總的來(lái)看，此次試點(diǎn)啟動(dòng)非常及時(shí)，工作安排亮點(diǎn)頗豐，優(yōu)化了投資方式，精確設(shè)定投資范圍，強(qiáng)調(diào)以機(jī)構(gòu)投資者為主，提升基金運(yùn)作的靈活度，規(guī)則明晰、放管結(jié)合。”嘉興鼎信智贏股權(quán)投資管理有限公司董事總經(jīng)理馬林表示。

提升產(chǎn)品投資靈活度

考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金規(guī)模較大、期限較長(zhǎng)且基金底層投資項(xiàng)目通常需要較大額度資金補(bǔ)充等特點(diǎn)，此次試點(diǎn)適度放寬股債比及擴(kuò)募限制。

根據(jù)規(guī)定，符合試點(diǎn)要求的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可適度放寬股債比限制，并可以通過(guò)申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、并購(gòu)貸款等方式擴(kuò)充投資資金來(lái)源。此外，在投資期內(nèi)履行相應(yīng)程序的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，可在備案完成后開(kāi)放認(rèn)、申購(gòu)(認(rèn)繳)。

中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰認(rèn)為，在股債比限制方面進(jìn)行差異化安排，可以更好適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資策略，提升試點(diǎn)產(chǎn)品投資靈活度，有利于鼓勵(lì)私募基金大規(guī)模、規(guī)范化地參與投資，將大幅優(yōu)化我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)體系，有效緩解部分企業(yè)融資困境，降低企業(yè)成本。

從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，機(jī)構(gòu)投資者參與態(tài)度較為踴躍。“公司將進(jìn)行積極研究，爭(zhēng)取進(jìn)入試點(diǎn)，助力發(fā)揮私募股權(quán)基金作用，探索新的發(fā)展模式。”馬林表示，同時(shí)也期待后續(xù)隨著商業(yè)REITs等的放開(kāi)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金退出渠道能夠更加明確，并能在基金托管、稅收優(yōu)惠等方面提供更多便利，為房地產(chǎn)健康發(fā)展提供更多助力。

“此次不動(dòng)產(chǎn)投資基金試點(diǎn)投資范圍仍堅(jiān)持‘房住不炒’、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的原則，租賃住房、保障性住房、符合條件的其他居住用房、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房等項(xiàng)目均符合這一原則，不動(dòng)產(chǎn)投資基金大有可為。”蔣玉才表示。

盤(pán)活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)

實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場(chǎng)已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類(lèi)。近年來(lái)，我國(guó)已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案，不斷探索積累不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，存續(xù)私募股權(quán)房地產(chǎn)基金838只，存續(xù)規(guī)模4043億元，存續(xù)私募股權(quán)基礎(chǔ)設(shè)施基金1424只，存續(xù)規(guī)模1.21萬(wàn)億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”，可以進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)利好。陳聰認(rèn)為，試點(diǎn)的落地實(shí)施，將進(jìn)一步填補(bǔ)房企股權(quán)融資的不足，積極化解房企資金困境，有望為行業(yè)提供新的增量資金來(lái)源，盤(pán)活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，對(duì)具備資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力、手握優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企發(fā)展帶來(lái)實(shí)質(zhì)性幫助。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)私募基金行業(yè)來(lái)說(shuō)，試點(diǎn)的推出也有積極意義。蔣玉才認(rèn)為，此次試點(diǎn)，為私募基金參與不動(dòng)產(chǎn)投資建立了明確的規(guī)范，并且通過(guò)甄選頭部私募基金管理人開(kāi)展試點(diǎn)，發(fā)揮示范效應(yīng)，有助于吸引更多私募投資機(jī)構(gòu)積累投資規(guī)模和退出經(jīng)驗(yàn)，早日達(dá)到對(duì)管理人的試點(diǎn)要求，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募基金蓬勃規(guī)范發(fā)展。

（李華林）