從悲觀到謹慎樂觀；從無人問津到悄然抄底，再到四處調研……隨著行情深度調整及支持樓市政策陸續(xù)出臺，外資機構近期又開始積極關注中國房地產(chǎn)行業(yè)。

近兩個月來，高盛、摩根士丹利、貝萊德等外資巨頭紛紛對中國房地產(chǎn)市場轉投“信任票”。多家外資機構對上海證券報記者表示，當前，中國房地產(chǎn)市場政策面和銷售數(shù)據(jù)積極因素不斷積累，此前的不利形勢發(fā)生了轉變。另據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來陸續(xù)有外資悄然買入房地產(chǎn)板塊及上下游產(chǎn)業(yè)鏈公司。

房地產(chǎn)政策效果初現(xiàn)

前些年，高盛、摩根士丹利等一批外資機構，陸續(xù)發(fā)出謹慎看待中國房地產(chǎn)市場的報告，并下調了對房地產(chǎn)板塊的評級。近期，隨著我國房地產(chǎn)市場持續(xù)改善及樓市政策出現(xiàn)的積極變化，外資機構對中國房地產(chǎn)板塊的態(tài)度出現(xiàn)了轉變。

“這輪樓市調整的大部分過程可能已經(jīng)走完，預計今明兩年將是本輪房地產(chǎn)調整的關鍵期。”摩根士丹利中國首席經(jīng)濟學家邢自強表示，中國人民銀行設立保障性住房再貸款，既可以降低房地產(chǎn)行業(yè)庫存，改善開發(fā)商流動性問題，更好地推動實現(xiàn)保交樓工作，也有助于減少預防性儲蓄，從而刺激房地產(chǎn)消費。

瑞銀中國內地及香港房地產(chǎn)投資研究部門主管林鎮(zhèn)鴻認為，保障性住房再貸款預計將支持地方國企收購已建成但未出售的商品房，并將其改造為保障性住房。“中國房地產(chǎn)行業(yè)確定了去庫存模式，這一方向非常重要。”林鎮(zhèn)鴻說。

貝萊德首席中國經(jīng)濟學家宋宇也認為，房地產(chǎn)政策支持力度不斷加碼，在一定程度上增加了投資者的信心，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。短期看，房貸利率下調，降低了購房者的購房成本，能夠有效刺激居民的購房意愿，同時也能提升居民的消費能力；長期看，一系列房地產(chǎn)政策的出臺，釋放出來的積極信號，預示著宏觀層面將繼續(xù)維持寬松政策。

“4月底，我們判斷政府在處理房地產(chǎn)問題方面的思路有了非常大的調整。我們看到了房地產(chǎn)市場風險出清的希望，進而看到宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)穩(wěn)定乃至全面復蘇的希望。”野村證券首席經(jīng)濟學家陸挺表示。

外資增持部分地產(chǎn)股

近期，房地產(chǎn)板塊放量大漲，行業(yè)板塊成交額連續(xù)創(chuàng)下階段新高。自4月24日以來至今，地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計漲超15%，整體放量上漲。與地產(chǎn)板塊大漲相應的是，知名外資機構增持了部分房企股票，并頻頻出現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的調研名單中。

Choice數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，北向資金整體持有房地產(chǎn)開發(fā)公司的股票同比減少4.39%，但同期有27家房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得北向資金的逆勢增持，如格力地產(chǎn)、新城控股、南京高科、保利發(fā)展、深深房A、大悅城、南山控股等。

資料顯示，今年一季度，新城控股獲北向資金加倉1358萬股，總持股數(shù)達到4926.28萬股，占總股本的比例達2.18%。同期，北向資金新進為光明地產(chǎn)前十大流通股東，截至一季度末持有1417.43萬股，占總股本的比例達0.64%。

外資緣何加倉房企股？業(yè)內人士認為，這與市場對地產(chǎn)行業(yè)預期發(fā)生變化有關。

“在政策支持下，金融、地產(chǎn)等中國資產(chǎn)的吸引力有望持續(xù)提升，尤其是盈利持續(xù)回暖使得估值溫和提升，流動性的增加吸引了部分外資流入A股。”一家外資投行策略分析師表示，“房地產(chǎn)板塊后續(xù)是否會受到更多‘大資金’的關注，令板塊從結構性行情演變?yōu)橼厔菪孕星椋窟@還需觀察6月新屋銷售及地產(chǎn)開工率回升的情況。”

在港股市場上，不少外資券商席位也對地產(chǎn)相關板塊進行了增持。

截至5月22日，摩根大通對萬科企業(yè)H股持好倉數(shù)量為1.09億股，占已發(fā)行的有投票權股份比例為4.92%。而在4月16日，摩根大通對萬科企業(yè)H股持好倉數(shù)量為9836萬股。此外，4月中旬以來，花旗銀行對萬科企業(yè)H股持好倉數(shù)量也有所回升。

評級方面，5月29日，巴克萊銀行維持貝殼評級為增持，最新目標價為30美元/股。

機構調研方面，4月14日，萬科A接受券商、保險、公募等多家頭部機構調研，其中就有瑞銀證券、摩根士丹利國際等外資機構參與。

一些家用電器、建筑建材企業(yè)等房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)的公司，近期也接待了外資機構調研，如佛山照明、中材科技、塔牌集團、瑞泰科技等。

關注房企基本面改善情況

“房地產(chǎn)市場的利好政策接連出臺，使得市場資金迅速關注到低迷已久的地產(chǎn)股票，特別是一些小市值股票更容易受到短期資金的追捧。今年初，外資就布局了A股和港股的部分地產(chǎn)股，提前加倉。”一家券商QFII負責人表示，對地產(chǎn)板塊的后續(xù)配置力度，還要結合宏觀政策和企業(yè)的具體基本面改善情況。

一名外資機構地產(chǎn)行業(yè)分析師預計，下一階段，地產(chǎn)板塊的上行動力，將逐步由宏觀經(jīng)濟轉向微觀層面上市公司盈利預期的再修正方面。

“隨著政策的持續(xù)優(yōu)化調整，部分城市的房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)。不過，也有一些城市的二手房掛牌量仍處高位，觀望氛圍較濃，樓市優(yōu)化政策的效果顯現(xiàn)仍需時間。”上述分析師表示，信心比黃金更重要，房地產(chǎn)市場預期尤其是購房者預期至關重要。

（唐燕飛何漪）