11月27日，中金重慶兩江產業園REIT開售，平安寧波交投杭州灣跨海大橋REIT開啟網下詢價，廣發成都高投產業園REIT確定基金份額發售價格。

伴隨著資產證券化的不斷推進，REITs上新速度正不斷加快。今年以來，REITs新發產品數量、規模創歷史新高。自首批REITs問世后，在三年多時間里，REITs累計發行已超千億元。

業內人士分析稱，不動產證券化的加速推進正促使越來越多的企業得以直接融資、降低負債、提高資產運作效率、擴大再投資，較為有力地賦能了實體經濟。投資者也可以通過REITs投資工具，分享不動產運營中的紅利。

發行量創歷史新高

首只水利REIT發行上市，首只跨海大橋REIT獲批，首只農貿市場REIT申報獲新進展……REITs市場頻頻出現“首創”新品。與此同時，一些新玩家也開始陸續進場。

Wind數據顯示，截至發稿時，年內成立的REITs產品達22只，合計發行規模490億元，均創REITs產品問世以來的年度最高水平。

隨著發行的提速，REITs底層資產也更加豐富，從最初的產業園、高速公路擴展至商超、水利設施等。

紹興、天津、南京……越來越多的城市也開始加入不動產證券化的陣營當中。除了央企所屬資產外，不少民營企業資產也選擇了REITs運作模式。11月初，首只民營產業園REIT——中金聯東科創REIT上市交易。

易方達基金、招商基金、工銀瑞信基金、銀華基金均在今年首度踏足REIT領域，成功發行了旗下首只REITs產品。截至發稿時，易方達基金、招商基金已成立2只REITs產品。

新發之外，不少存量REITs產品爭相進行擴募。今年以來，國泰君安臨港創新產業園REIT、華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT等多只產品提出擴募申請，部分擴募申請已于近期獲受理。

談及今年REITs產品的發行提速，博時基金公募REITs業務負責人吳云認為，這離不開多重利好因素的加持。一是REITs政策支持不斷加強，支持更多基礎資產類型納入發行范圍，發行審核效率不斷提高，專項立法工作被提上日程，增強了規范性和穩定性，吸引了更多投資者。二是今年以來REITs市場的投資需求持續增長。不少投資機構大幅提高了REITs投資頭寸，低利率環境下，公募REITs憑借較高的分紅率、適中的風險水平受到市場青睞。另外，底層資產供給的增加也促進了REITs市場的快速擴容。更多的原始權益人愿意發行公募REITs，增加了市場供給。

為實體經濟“松綁減負”

多位業內人士認為，發行REITs作為我國資本市場的改革創新之舉，在服務實體經濟方面有其特殊意義。尤其是在為實體經濟“松綁減負”方面，發行REITs向市場直接融資，減輕了不動產權益人的資金壓力，并促進企業“輕資產化”。

“REITs作為一種新型直接融資工具，將不動產融資從商業銀行體系拓展至資本市場。發行REITs，吸引各類社會資金參與基建投資，有助于提高直接融資比重，優化融資結構，緩解企業對銀行信貸等間接融資的依賴。”吳云說。

鵬華基金基礎設施基金投資部總經理王弈哲表示，發行REITs對企業是較好的融資工具。以能源企業為例，從前更多通過債務融資方式，當企業債務融資杠桿率較高時，需要一種新型權益性融資工具，而REITs剛好提供了這樣的選擇。

基金底層資產端，許多原始權益人也表達了對REITs融資的認可。

“經過多年建設，水利領域已經積累了大量優質存量資產。長期以來，我們水利基礎設施建設主要依靠財政的投入，可以說是‘捧著金飯碗找錢’。”浙江省水利廳副廳長黃黎明說，把資產通過REITs等模式有效盤活，將有力改變水利基礎設施建設過度依賴財政投入的現狀，為水利高質量發展提供資金保障。他表示，下一步將繼續推進水利REITs項目，以首只水利REIT成功上市為契機，全面帶動水利投融資改革。

安徽交控集團黨委書記、董事長項小龍說，對集團而言，一方面擁有大量不可流動的存量高速公路資產；另一方面承擔著省內艱巨的高速公路投資建設任務。發行公募REITs，將有助于推動建立高速公路“投資-運營-證券化-再投資”的良性循環模式，保障全省交通基礎設施建設資金需求。

此外，有業內人士分析，REITs運作模式下，基金管理人與資產運營管理機構之間通力協作，共同優化資產運營管理，或許還可以在一定程度上賦能底層資產運作效率的提升。

為投資者提供新選擇

就二級市場的投資者而言，業內人士稱，REITs也為他們提供了新的投資選擇。

從2022年火爆發售下的“一份難求”，到2023年二級市場深度回調的“少人問津”，再到2024年初連續大陽線“強勢回血”……REITs這一創新產品經歷了跌宕起伏后，正逐漸受到越來越多投資者的關注。

據基金人士介紹，REITs的投資收益來源通常包括二級市場交易帶來的資本利得和REITs本身的派息分紅。

Wind數據顯示，截至發稿時，超八成REITs產品今年以來的場內價格漲幅為正，5只產品漲幅超過20%。在分紅方面，37只產品年內合計分紅超過70億元，已超去年全年水平。10余只產品年內分紅已超過3次，甚至部分產品分紅達5次。

不過也有基金人士認為，雖然REITs產品具備交易價格波動的“股票特征”，但本質還是投資基礎設施資產的基金。在短期內關注二級市場價格漲跌的同時，投資者更應從長期持有的角度留意分紅派息率的升降，了解底層資產收益情況。

Wind數據顯示，自2021年6月首批REITs產品成立以來，時隔三年多時間，REITs產品已超過50只，合計規模超過1400億元。

多位業內人士表示，隨著REITs產品的不斷擴容和REITs實時指數的發布，REITs指數基金等新的衍生產品也將逐步問世。這將為REITs市場引入增量資金，并不斷完善公募REITs市場生態。