12月2日，中國證券報記者從杭州多家銀行以及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構了解到，目前杭州首套房貸款利率下限已上調(diào)至3.1%，這是該地區(qū)11月以來第二次上調(diào)首套房貸款利率下限。此外，廣州、寧波、無錫等多個地區(qū)也于近期上調(diào)新發(fā)放首套房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為3%-3.1%。

業(yè)內(nèi)人士認為，銀行調(diào)整新增房貸利率是綜合考量經(jīng)營成本、市場供需、風險溢價等因素的結果，有利于房貸利率維持在合理水平，促進市場持續(xù)健康發(fā)展。未來，不排除有其他城市跟進上調(diào)房貸利率下限。此前銀行給予房貸利率較大優(yōu)惠力度，目前房貸利率依舊處于歷史低位。

杭州再次上調(diào)房貸利率下限

“11月以來首套房貸款利率下限已上調(diào)兩次，11月初還在執(zhí)行2.9%的最低首套房貸款利率，11月8日起各家銀行陸續(xù)上調(diào)到3%，11月底又上調(diào)至3.1%。”德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀杭州地區(qū)置業(yè)經(jīng)理張健告訴記者。

“現(xiàn)在新申請的首套房貸款利率最低為3.1%，是11月30日調(diào)整的，今天(12月2日)多數(shù)銀行應該已經(jīng)執(zhí)行了。”中國銀行杭州地區(qū)一位個貸經(jīng)理告訴記者。

“本次調(diào)整是對新發(fā)放房貸利率的調(diào)整，不涉及存量房貸利率，而且此前已經(jīng)通過審批且錄入銀行系統(tǒng)的貸款合同仍按照原利率執(zhí)行。”上述個貸經(jīng)理表示。

記者了解到不少客戶為了能申請到3%的利率，趕在11月29日當天完成網(wǎng)簽，并加急向銀行提交了貸款申請。

“與我們合作的銀行提前一天告知了房貸利率下限上調(diào)的消息，我們及時通知了意向客戶。”鏈家杭州地區(qū)經(jīng)紀人王晶向記者透露，“按照銀行政策，11月29日當天提交貸款申請并進入審批程序的仍可申請到最低3%的房貸利率，好多客戶趕在29日簽貸款合同，不少銀行工作人員加班錄入系統(tǒng)。”

記者從手邊買房小程序查詢到，11月29日杭州網(wǎng)簽量為490套，達到10月以來的最高值。

此外，記者調(diào)研了解到，11月以來，廣州、寧波、無錫等多個地區(qū)上調(diào)新發(fā)放首套房貸款利率下限，調(diào)整后利率下限為3%-3.1%。例如，自11月7日起廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行統(tǒng)一上調(diào)首套房貸款利率下限，各家銀行房貸利率下限不得低于3%。此前，廣州地區(qū)部分銀行首套房貸款利率最低可至2.65%，明顯低于2.85%的公積金貸款利率。

多重因素促成房貸利率上調(diào)

業(yè)內(nèi)人士認為，銀行調(diào)整新增房貸利率是綜合考量經(jīng)營成本、市場供需、風險溢價等因素的結果，有利于房貸利率維持在合理水平，促進市場持續(xù)健康發(fā)展。

今年以來，隨著LPR(貸款市場報價利率)多次下調(diào)，銀行房貸利率屢創(chuàng)新低。10月21日央行公布的5年期以上LPR下降25個基點，多數(shù)地區(qū)房貸利率步入“2字頭”。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，11月以來多地上調(diào)首套房貸款利率下限，與商業(yè)貸款和公積金貸款利差縮小甚至產(chǎn)生“倒掛”有關。

“近年來，商業(yè)貸款利率下行較快，而公積金貸款利率調(diào)整較慢。為使商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率之間保持一定差距，銀行上調(diào)房貸利率下限，以維持公積金貸款的普惠性特征。”李宇嘉說。

“上調(diào)房貸利率下限也可避免市場形成利率無序下降的預期。”李宇嘉補充道，“去年以來，房貸利率下行速度快，且幅度大，銀行業(yè)出現(xiàn)通過‘價格戰(zhàn)’來獲取客戶的內(nèi)卷式競爭，一定程度上導致市場形成了利率會繼續(xù)下降的預期，從而增加了因等待利率下調(diào)而推遲買房的客戶。”

此外，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示：“房貸投放的成本和收益需要平衡，這是目前銀行業(yè)的主流心態(tài)。在息差承壓背景下，銀行對于提高生息資產(chǎn)收益率有急迫性，是部分銀行上調(diào)房貸利率下限的原因之一。”

從市場角度看，嚴躍進認為，近期部分地區(qū)銀行上調(diào)房貸利率下限與市場回暖有一定關系。“四季度以來，部分城市的一二手住宅交易量出現(xiàn)回升，房貸申請量有所增加，銀行房貸投放的壓力有所減輕。”嚴躍進說。

房貸利率仍處于歷史低位

業(yè)內(nèi)人士認為，杭州此次上調(diào)房貸利率下限具有一定的風向標意義，不排除后續(xù)有其他城市跟進。整體而言，此前銀行給予房貸利率較大的優(yōu)惠力度，目前房貸利率依舊處于歷史低位。

中國人民銀行發(fā)布的2024年三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，貸款加權平均利率持續(xù)處于歷史低位。今年9月，新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率為3.31%，同比下降0.71個百分點。

嚴躍進表示，近期多地上調(diào)房貸利率下限是房貸利率基本見底的信號，并不代表政策收緊。

從12月1日起，多項促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策開始施行。北京、上海、廣州、深圳、重慶等地取消了普通住房和非普通住房標準，并明確了取消后的增值稅、購房契稅優(yōu)惠政策，持續(xù)降低房屋交易成本。

此前，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關稅收政策的公告》顯示，對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。新政自2024年12月1日起執(zhí)行。

展望后續(xù)房貸利率調(diào)整趨勢，多位業(yè)內(nèi)人士認為，如果政策調(diào)整，比如下調(diào)存款準備金率、下調(diào)存款利率和公開市場操作利率等，貸款利率也可能隨之下調(diào)，但下調(diào)空間相對有限。

（石詩語）