房企打折“真刀真槍”，購房者復(fù)現(xiàn)“排隊(duì)購房”……“五一”小長假期間，各地樓市“躁動不已”。不過，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市各方的博弈日益加劇。僅憑短期的活躍，就斷言市場回暖為時(shí)過早。樓市調(diào)控既不可掉以輕心，也應(yīng)注意“區(qū)別用力”。

以價(jià)換量蔓延剛需“活躍”市場

4月29日，小長假第一天，北京南四環(huán)外新開盤的鴻坤·曦望山項(xiàng)目認(rèn)購現(xiàn)場堪稱“火爆”。此次推出366套房源，但排號已近千人，擠滿了整個(gè)大廳；網(wǎng)上團(tuán)購報(bào)名者也有近千人。

在上海，今年“五一”房展會上，房企打折“動了真格”。嘉定新城的“盤古天地”，去年報(bào)價(jià)最高達(dá)到1.8萬元/平方米，此次折后價(jià)在1.4萬元/平方米至1.6萬元/平方米；寶山顧村的保利·葉語，去年曾賣2.2萬元/平方米，此次有“成交送8萬元”的促銷活動……

在武漢，市郊一個(gè)樓盤推出“五一定房立減1萬元的活動，不少剛需族在1日一早就坐一個(gè)多小時(shí)公交車趕到售樓處。“經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)控，我們看到了降價(jià)希望。現(xiàn)在買房也許不是最好的時(shí)機(jī)，但錯(cuò)過了還是會覺得可惜。”整個(gè)“五一”期間忙于看房的北京市民張女士的話，在購房者中頗有代表性。可以感受到，這種“搶購”，是長久焦灼等待后需求的釋放；是“漲怕了”的購房者“不得已而為之”的舉動。

樓市博弈有增無減斷言回暖為時(shí)尚早

樓市的博弈是一場拉鋸戰(zhàn)，每次價(jià)格變動背后都是購房者和房企的相持、進(jìn)退。調(diào)控“重壓”之下，博弈的天平似乎在向購房者傾斜，但反彈力量絕不可忽視。“買的人多了，開發(fā)商就會見好就收。”一些看房者認(rèn)為，房源價(jià)格頻頻改變，就是開發(fā)商與購房者心態(tài)博弈的結(jié)果。

戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏說，從歷史數(shù)據(jù)分析，成交量迅速拉升往往是市場反彈的最直接信號，但是目前市場呈現(xiàn)明顯“政策市”的特征。“因此僅憑短期成交量的拉升，就開始展望樓市的反彈，顯然為時(shí)尚早。”

即使是收獲了活躍行情，樓市成交依然處在低位。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國商品房銷售同比下降13.6%，而商品房待售面積卻增長35.5%。從各地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，不少城市4月份的成交量又出現(xiàn)環(huán)比下滑。有關(guān)城市住建委公布的4月份數(shù)據(jù)顯示，北京新房成交量環(huán)比下降3.6%；上海新房成交量環(huán)比下跌26%；廣州新房成交量環(huán)比下降18%，但同比去年增長9%。價(jià)格方面，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，4月份全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比3月下跌0.34%。“‘五一’小長假期間這一波活躍行情，并不意味著市場會迎來‘紅五月’。目前的成交離正常水平還有差距，市場能否復(fù)蘇還需觀察。”上海永慶房屋有限公司總經(jīng)理陳史翎說。

莫為浮云遮望眼？“區(qū)別用力”施調(diào)控？

從長期來講，以后的樓市調(diào)控手段可能從限購、限價(jià)等行政手段轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)手段。但“政策市”的性質(zhì)和回暖基礎(chǔ)脆弱的現(xiàn)實(shí)，表明調(diào)控還沒有到可以松綁的時(shí)候。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，如果下半年市場慢慢回暖，政策將趨于穩(wěn)定；如果房價(jià)止跌反彈、市場反彈幅度過大，可能會招來新一輪打壓，“因?yàn)榻衲昕刂品績r(jià)仍然是很重要的目標(biāo)”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，未來樓市調(diào)控政策的核心仍是控制房價(jià)上漲，讓被投資性需求推高的房價(jià)回歸合理水平，讓超過居民人均可支配收入增長水平的房價(jià)不合理上漲回歸理性。另一方面，持續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，增加普通商品房供給，滿足市場剛性需求。

值得關(guān)注的是，近期對剛性需求的鼓勵措施正陸續(xù)落地。比如，從3月中旬開始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到9折左右，部分銀行甚至推出8.5折優(yōu)惠；此外，一些二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策回歸。另外，多個(gè)城市相繼修改了“非普通住宅稅”標(biāo)準(zhǔn)，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠，也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。“這樣的導(dǎo)向應(yīng)該堅(jiān)持。此外，鼓勵剛需入市的方式可以是靈活多樣，但在執(zhí)行環(huán)節(jié)要嚴(yán)格控制‘非剛需群體’鉆空子。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說。

(據(jù)《中國青年報(bào)》)