房?jī)r(jià)開始止跌企穩(wěn)

6月上半月，北京樓市再現(xiàn)開門紅，依舊延續(xù)了“紅五月”的回暖勢(shì)頭。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，6月上半月(1―15日)北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為6150套，與上月同期相比上漲了22.4%，比去年6月同期則大幅上漲了77.6%。日均簽約量達(dá)410套，偉業(yè)我愛我家預(yù)計(jì)，6月全月北京二手住宅網(wǎng)簽總量有望突破1.3萬(wàn)套，再創(chuàng)自去年2月份限購(gòu)以來(lái)的歷史新高。

價(jià)格方面，根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月上半月北京二手住宅成交均價(jià)為21650元/平方米，與5月份的房?jī)r(jià)基本持平，比去年6月同期的房?jī)r(jià)則大幅下跌了12.6%。

來(lái)自官方最新數(shù)據(jù)顯示，5月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市增多，價(jià)格也有止跌企穩(wěn)的跡象。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的5月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示：70大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有6個(gè)，比4月份增加3個(gè)，新房?jī)r(jià)格同比上漲的城市有15個(gè)，比4月份減少8個(gè)；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有18個(gè)，比4月份增加9個(gè)，二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有11個(gè)，比4月份減少1個(gè)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，雖然從同比數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的城市在逐步減少，但是從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，5月份新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市正在逐步增多，隨著近幾個(gè)月來(lái)樓市成交量的明顯回暖，全國(guó)多個(gè)城市的房?jī)r(jià)開始止跌企穩(wěn)。

關(guān)于房?jī)r(jià)止跌的原因，胡景暉分析表示，一方面，5月份個(gè)別城市、個(gè)別區(qū)域、個(gè)別產(chǎn)品房?jī)r(jià)的小幅上漲，使得5月份部分城市的房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅逐步放緩，或止跌回穩(wěn)；另一方面，自去年限購(gòu)以來(lái)全國(guó)多個(gè)城市房?jī)r(jià)的明顯回落，近兩個(gè)月來(lái)各地樓市政策的微調(diào)，以及央行降息和首套房貸利率優(yōu)惠幅度增大，在多重因素的疊加作用下，激發(fā)了購(gòu)房需求，尤其是首次置業(yè)的剛性購(gòu)房需求集中入市。

此外，胡景暉表示，一季度以來(lái)GDP增長(zhǎng)的放緩，為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，拉動(dòng)內(nèi)需，新的經(jīng)濟(jì)刺激政策的出臺(tái)，使部分消費(fèi)者又聯(lián)想起2008年底2009年初政府“四萬(wàn)億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃出臺(tái)后房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)反彈，部分購(gòu)房人的恐慌性購(gòu)買心態(tài)，也是導(dǎo)致近期房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)的原因之一。

而高通智庫(kù)總裁宋延慶指出，目前行業(yè)資金鏈壓力仍未得到緩解，房?jī)r(jià)下降壓力并未完全消除。未來(lái)價(jià)格漲跌將出現(xiàn)分化，供應(yīng)量較小的一線城市，將出現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定以及上調(diào)的可能，而存量較大的“弱二線城市”及“三四線城市”房?jī)r(jià)壓力仍存在。

改善性需求或放行

上半年，房企在商品房市場(chǎng)采取的基本策略是――降價(jià)促銷、減少新開工、減少拿地，經(jīng)歷了前5個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)整，全國(guó)房地產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)變量――投資、新開工、在建、竣工均同比出現(xiàn)明顯下調(diào)，市場(chǎng)疲弱態(tài)勢(shì)明顯。其中，尤其值得關(guān)注的是新開工的負(fù)增長(zhǎng)。

高通智庫(kù)向本報(bào)記者提供的研究報(bào)告顯示，1―5月份，全國(guó)房屋新開工面積72859萬(wàn)平方米，下降4.3%，降幅比1―4月份擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積53882萬(wàn)平方米，下降8.2%。結(jié)合土地購(gòu)置面積同比下降19.3%，這是多年所未出現(xiàn)的。

顯然，這與上半年房企發(fā)展策略保守，“過(guò)冬”或者“穩(wěn)中求進(jìn)”的心態(tài)明顯，普遍采取了“現(xiàn)金為王、量入為出”的穩(wěn)健財(cái)務(wù)策略及以銷定產(chǎn)的投資策略有關(guān)。由于壓縮開支，房企土儲(chǔ)收縮顯著，前5月15家第一梯隊(duì)的房企拿地面積和金額同比降幅都達(dá)60%。

同時(shí)值得關(guān)注的是，新開工面積的下行，在房地產(chǎn)供需矛盾突出的調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市更加突出，其中北京1―4月住宅投資下降25.7%，4月份，住宅新開工面積同比下降36.8%；上海1―4月土地成交下降14.2%，商品住宅新開工面積同比降24.8%；廣東1―4月土地購(gòu)置面積同比降13.0%，商品房新開工面積下降11.6%。

高通智庫(kù)認(rèn)為，在經(jīng)歷了4月和5月的銷售回暖后，以及目前政策基調(diào)變化后，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)企穩(wěn)。從中期看，如果沒有強(qiáng)力鼓勵(lì)政策出臺(tái)，供應(yīng)出現(xiàn)不足的局面將定型，促供應(yīng)須成為下一步政策的著力點(diǎn)。

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)政策趨勢(shì)，高通智庫(kù)總裁宋延慶認(rèn)為，上半年，中央和部委層面的房地產(chǎn)調(diào)控口風(fēng)依然在堅(jiān)持，但地方政府具有放松房地產(chǎn)調(diào)控的強(qiáng)烈沖動(dòng)。但在“堅(jiān)持房調(diào)不放松”基調(diào)下，地方政府在有限的空間內(nèi)，只能采用低效政策。

而最新情況是，經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)超出政策早前預(yù)期，經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)系，重新進(jìn)入輪回中。先行指標(biāo)已顯示，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已“破八”，5月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)則進(jìn)一步顯示了經(jīng)濟(jì)的疲弱。經(jīng)濟(jì)下行將迫使房地產(chǎn)調(diào)控回調(diào)。

該研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)整的負(fù)面影響，在統(tǒng)計(jì)數(shù)字(決策依據(jù))上仍未體現(xiàn)，二季度經(jīng)濟(jì)和就業(yè)數(shù)字的出臺(tái)，可能是促使政策加大刺激力度的節(jié)點(diǎn)。不過(guò)對(duì)放松房調(diào)的力度也不能予以太高的預(yù)期――能夠放松改善性需求，已經(jīng)是政策放松的極限。考慮放松改善性需求會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，預(yù)計(jì)未來(lái)“改善性需求”政策放行的可能性大。