文/新浪財經專欄作家 張宏偉

從2014年全年來看，盡管限購政策取消、“央四條”政策出臺、降息、年底房企銷售業績指標等因素，年底樓市翹尾拉升全年成交量，但整體市場仍然有去庫存的壓力，房價下跌城市的絕對數量仍然占據主流，并沒有改變，從國家統計局公布的數據看來亦是如此。

2015年房價仍將繼續下跌

2015年1月18日，國家統計局公布2014年12月70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況：與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有66個，上漲的城市有1個，持平的城市有3個。環比價格變動中，最高漲幅為1.2%，最低為下降1.3%。與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有68個，上漲的城市有2個。12月份，同比價格變動中，最高漲幅為2.1%，最低為下降10.3%。

從漲跌城市個數看，在樓市政策聚焦至“千方百計去庫存”的市場背景下，無論是同比還是環比房價下跌的城市數量在小幅減少，數據透露些許暖意。

但是，從2014年全年來看，盡管限購政策取消、“央四條”政策出臺、降息、年底房企銷售業績指標等因素，年底樓市翹尾拉升全年成交量，但整體市場仍然有去庫存的壓力，房價下跌城市的絕對數量仍然占據主流，并沒有改變，從國家統計局公布的數據看來亦是如此。

“去庫存”仍然是市場主旋律

從2014年年底銷售表現來看，由于限購政策取消、部分省市“救市”政策出臺、央行也發布“救市”措施，再加上房企沖刺年底銷售業績指標的壓力，樓市出現了翹尾行情，但是，這并不意味著翹尾行情可以繼續延續。

因為，對于房企來講，在新的一年里沖刺年度銷售業績指標的壓力減少，樓市又將重新回歸到沒有房企沖刺銷售業績的正常的供需狀態，此時，對于大多數大中城市來講，一方面仍然受制于銀行“惜貸”等因素的影響，另外一方面，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，這會進一步影響企業的資金面。

從2015年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行降息也不會改變銀行繼續“惜貸”的行為，從實際市場表現來看，銀行對于中小房企的貸款仍然是比較謹慎，并沒有出現實質性松動，銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構為了控制投資風險已經開始對于中小企業“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年年初類似于佳兆業等這樣的房企出現資金危機的導火索。

從2014年12月份36個大中城市存銷比指標變化來看，由于“救市”、房企沖刺年度銷售業績指標等因素，一線城市及部分二線城市庫存去化周期回落至合理區間，但是，庫存壓力仍然較大、市場去化周期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然占到大多數城市。

尤其是在2015年之初，對于大多數城市而言，由于沖刺年度銷售業績指標的因素降低，導致市場去化速度降低，去化周期還會略回升，此時，“去庫存”仍然是市場主旋律，房價在2015年年內仍然有下行壓力。

在這樣的市場背景下，政策層面仍然保持定向寬松狀態，以盡快去化市場庫存。比如2015年1月16日，國家發改委副主任朱之鑫表示，國內房地產并沒有出現危機，房價適當波動是在擠出投機性需求，2015年將穩定住房消費。

盡管樓市調控政策走向定向寬松的趨勢仍然會繼續持續，但是，庫存較大的局面并不會在短期內改變，銀行“惜貸”的現象也會繼續持續，此時，2015年的房地產市場仍然存在不確定性，尤其是中小企業，可能面臨更多的債務違約的市場風險。

對于房企來講，應該未雨綢繆，繼續堅持跑量的高周轉策略，加大去庫存力度，通過盡快回籠資金減輕企業資金面的壓力。

(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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