近日，繼杭州等地出現樓市降價“第一槍”后，許多人紛紛斷言，中國房地產市場即將面臨劇烈震蕩，甚至會出現崩盤的可能。然而，在上周，京津冀一體化方案的消息傳出后，許多投資者又加入了搶購河北保定等地房產的大潮，在這些“冷熱交替”的形勢下，到底中國樓市的現狀是什么，作為投資者或是普通市民，又該如何理性看待當前樓市的變化？農業銀行首席經濟學家、央視財經特約評論員向松祚先生，在近期的一場采訪中，與我們分享了他的觀點。

向松祚：房地產市場進入郁悶狂躁期 這個時期更需要理性的分析

我上次說，中國的房地產市場進入了神經敏感期，現在又進入到郁悶狂躁期。每天各種議論就是說什么崩潰、拐點、暴漲等各種言論，在這個時期更需要理性的分析。就房價而言，我的判斷非常簡單，盡管不會出現所謂的暴跌，但是周期性的調整，也就是說漲幅的回落，甚至整體的一個開始調頭向下，開始下降，應該是一個必然的趨勢?，F在整個房地產市場出現了三個失衡，哪三個失衡呢？一個是供需的失衡，就是說在某些地方確實出現了供給大于需求的狀況。第二個是區域性的失衡，確實某些地方出現了鬼城，出現了房子賣不出去，特別是一些不太適合人居的城市，或者說經濟發展水平落后于房地產開發水平的一些城市。第三個失衡就債務失衡，很多房地產公司債務這些年擴張太高。

向松祚：已有很好投資回報的投資人 現在該賣房子以求落袋為安

客觀來講，關于房地產市場，要給一個具體的答案不那么容易。因為房地產，我們剛才講的是一個平均的狀況，對于具體的，現在手中有房子的人，這個房子是不是會下降，要看你的地段，要看你所在的那個城市，要看你所理想的投資回報率。比如說現在投資回報率，你幾年前買的，已經賺了50%，甚至一倍了，實際上現在應該是一個時機，你可以出手了。為什么？因為不可能一個人投資可以從低點到高點，你都能夠賺到，抱有這種愿望的人，未來你會落空。所以我的建議非常明確，就說已經有了一個很好的投資回報的投資人，那你現在該賣房子，落袋為安，現金為王。

至于剛需，那當然是另外一碼事。剛需什么時候都可以買，因為你本身要居住?，F在這個跡象，從銀行體系監測的數據，就是新房、二手房的成交量都在下降，這是一個趨勢。第二個，確實現在銀行對房地產的貸款比較謹慎，比較慎重，這當然也是監管部門的一個要求。所以你要指望，未來銀行還會在更多的信貸來支持房價，我覺得這個想法也是不現實的。再有，隨著越來越多的開發商在降價，老百姓的預期開始在發生變化。這些跡象綜合在一起，我的意見很明確，就是已經買房的朋友，你現在有好的回報你趕緊賣，如果你想投資的，那現在可以稍微等一等，看一看。

向松祚：房地產商不要再妄想央行再發票子來支持房價

我想強調的一點，2008年之后，2009年當時，客觀來講，中國房地產行業是比較運氣的。正好西方出現了金融危機，我們當時為了要應對金融危機，出臺了四萬億的一個刺激方案。其實它何止四萬億，四十萬億都不止，光銀行的新增貸款，這五年時間就搞了四十多萬個億，還有大量的社會融資。整個我們的信貸、貨幣、財政赤字的刺激是高達八十多萬個億，這里面相當一部分是流進了房地產行業，所以刺激到房地產拼命地上漲。但是現在如果你還指望說，現在叫苦，讓房地產信貸，讓貨幣再寬松再來支持房價，說再繼續猛沖，我想這才是真正的一個妄想。原因很簡單，我們現在搞不下去了，整個經濟體系的債務力、杠桿力已經太高，我們現在是要去杠桿化。

其實這次李克強總理的政府工作報告講得非常清楚，說今年的一個核心任務要守住，不發生系統性和區域性風險的底限，去杠桿化過程，絕大多數人包括企業也好，個人也好，都要為此要付出代價的。周期性的調整，它不可避免，但這對不同的企業和個人影響是不一樣的。比如說其實剛需，對你沒有太大影響?；蛘哒f你已經還清按揭貸款的人，對你也沒有什么影響。有少部分的人，我相信是極少數的，就說他買了很多房，有很多貸款，他會出現負資產，他還不了銀行的借款，或者還不了從其他親友那兒借來的錢，有這種可能性。還必然會有一些房地產公司出問題，因為房地產公司擴張過度以后，他隨著房價的下降，甚至他房子賣不出去。這些企業和個人，都要為此做好準備。

其實從政府的層面來講，從我們關心中國經濟的層面來講，我們希望是一個比較平穩的調整，因為這個調整是不以人的意志為轉移的，我們必須要讓他有一個平穩的著陸，或者平穩的一個過度。放長遠看未來，隨著中國經濟增長，可能房地產價格還是會再上漲。但是我剛才已經強調，他是一個周期性的，全世界的房價都是周期性的。所以個人投資者也好，開發商也好，不要再存有這種不切實際的幻想，希望弄一個苦肉計，然后央行就再來發票子，國務院再來出刺激政策，永遠把房價抬上去，我們現在沒有能力抬，而且這不符合經濟規律。

向松祚：暴跌是妄想 房價會永遠漲下去也是一個妄想

我覺得大家討論中國的房地產市場，不要糾纏于暴跌之類的。我相信真正懂這個行業的人，沒有多少人希望它是暴跌。所以說暴跌是妄想，這種判斷是沒有太大意義。我要強調一點，我們確實有很多人認為房價會永遠一直漲下去，我覺得這是一個妄想。

在中國，房地產的很多觀念概括起來有一個什么理論？叫中國逆外論，就是說中國的房地產商和其他國家的不一樣，什么人多地少，什么我們在城鎮化、在工業化，所以房價會永遠漲下去。我想強調的是，房地產和任何其他的周期性行業一樣，它一定是一個周期性的波動，你必須要承認這個基本的規律。全世界很多國家曾經都出現過本國逆外論，最典型的是日本。日本在1985年到1990年，當時的房價漲得不得了，日本那幫人都說我們的房價會永遠漲上去。結果1990年崩潰以后，現在已經調整了二十幾年，仍然沒有回到當時的那個水平。美國又怎么樣呢？美國的次貸危機我們知道，差不多前八年時間房價一直是上漲，很多美國人為什么那么熱情地買房子，銀行這些機構都愿意給房價貸款，就是因為他們相信房價會永遠漲上去。結果2007年，跌下來以后，現在美國的房地產市場，在金融危機已經過去的七年以后，仍然還在艱難的調整。所以我覺得必須要面對現實，我們要總結這個市場的規律，你不要胡思亂想，好像認為以我的一個主觀的愿望，我來幫它當作一個市場的規律，這一定會出現誤導。

向松祚：從很多的指標來看 房價開始在高位調整

只是有一些指標跡象表明拐點可能正在到來，房價仍然還在一個高位調整。比如說從成交量，包括我們從房地產現在銷售的策略，包括從新房開盤的數量，從很多的指標來看，它開始有一個調整，但是這個調整平穩正好，不要一下子出現急劇的調整，這所有的金融體系也好，所有的開發商，甚至個人投資者，可能都受不了。平穩的軟著陸是最符合整體中國經濟的。

很簡單，你要是剛需，特別是你要結婚買房子，那么你隨時可以買，現在買也沒有問題……

（來源：中國日報網 涂恬 編輯：王思寧）