英國政府近年來維持著超低利率政策，越來越多的居民因經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)期加強而加入購房隊伍，加之不少英國人從其他城市移居倫敦，這座城市的人口增速是英國其他地區(qū)平均水平的兩倍。隨之而來的是，房價不斷向上攀升。

在房價高燒不退的背景下，豪宅稅再次被提上議程。不過，業(yè)內(nèi)人士認為，英國政府“醉翁之意不在酒”——表面上是為遏制房價的過快增長，更多的目的在于緩解國內(nèi)財政緊張、降低財政赤字。

排隊看房、合同“跳票”、破房子加價賣……這些經(jīng)歷近來對倫敦購房者來說并不罕見。

英國房價“高燒不退”，“豪宅稅”提議死灰復(fù)燃。3月21日，英國財政部第一副大臣丹尼?亞歷山大指出，財政部已經(jīng)做了大量準備工作，計劃最早明年起開始推行對豪宅額外征稅(下稱“豪宅稅”)的政策，為過度火熱的樓市潑水降溫。按照自由民主黨的方案，“豪宅稅”征收標的為市價200萬英鎊(約2066萬元人民幣)的房屋。

不過，有觀點認為，表面上看是為調(diào)控樓市，實為降低財政赤字。

那么，征收“豪宅稅”會對當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生怎樣的影響？這盆冷水，又會否澆熄英國移民投資的熱情？

“雙低”推高房價

“倫敦發(fā)生的事情很瘋狂。”地產(chǎn)經(jīng)紀人安德魯?蒙特萊克說，“房屋緊缺和大量需求，加上政府政策刺激，已經(jīng)讓房價升到危險水平……我們過去一直說，倫敦就像另外一個國家；現(xiàn)在，它幾乎像另一個星球。”

3月26日，英國社區(qū)與地方政府部(DCLG)公布的數(shù)據(jù)顯示，英國1月DCLG房價指數(shù)年率上漲6.8%，創(chuàng)2010年8月以來新高。

“英國的房屋市場恢復(fù)到一種讓人無比詫異的程度。”倫敦的房地產(chǎn)經(jīng)紀人Andy告訴記者，這一個月，買房者絡(luò)繹不絕，房價幾乎天天都在上漲。

根據(jù)官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，英國過去一年售出的房產(chǎn)數(shù)量相比前年大幅上升24%。同時房貸業(yè)務(wù)批準量也有了顯著增長。隨之而來的便是英國房價的不斷攀升。去年10月，英國平均房價達到24.7萬英鎊(約255萬元人民幣)，為史上最高。而根據(jù)英國LSL房地產(chǎn)咨詢公司的統(tǒng)計，去年房價平均上漲了8.4%，達到自2008年全球金融危機以來的最高水平。

時至2014年，房價上漲態(tài)勢仍在持續(xù)。英國第四大房貸商全英房屋抵押貸款協(xié)會公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月英國平均房價與上個月相比又上漲了0.7%。其中，倫敦成為上漲最快的城市，在截至今年1月的過去3個月里，倫敦房價平均漲幅高達10.6%，市內(nèi)部分地區(qū)的漲幅甚至更大。

“倫敦房價已經(jīng)到了一個難以置信的高度。”Andy告訴記者，倫敦市中心高新科技創(chuàng)意時尚區(qū)的一室戶，起價為460萬元人民幣；金絲雀金融城的一室戶，大概售價為560萬元人民幣。

據(jù)英國《每日郵報》報道，一些看房者抱怨，房產(chǎn)中介接到咨詢電話時直接詢問看房者是否有意加價購房；同一處房產(chǎn)，一天最多有60個買家來看房。

更夸張的是，一些一年前因為受潮嚴重等問題而賣不出去的房子，如今正被人一搶而空。一處位于倫敦南部、標價28.5萬英鎊的房產(chǎn)出售信息剛在網(wǎng)站上發(fā)布，盡管圖片顯示房屋內(nèi)一片狼藉，但還是有人在幾分鐘內(nèi)搶先下了訂單。

是什么導(dǎo)致英國房地產(chǎn)市場擁有如此龐大的交易量，又是什么推動當(dāng)?shù)胤績r如此瘋狂的上漲？

在中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛看來，金融危機后，英國政府為刺激經(jīng)濟復(fù)蘇，進而放松了樓市調(diào)控政策，導(dǎo)致房價不斷回升。

“此前英國經(jīng)濟下滑，房地產(chǎn)板塊整體估值水平較低，因此房地產(chǎn)市場得到不少投資者的青睞。隨著英國經(jīng)濟近年來逐漸復(fù)蘇，房屋需求增加，供給有限，造成當(dāng)前供不應(yīng)求的局面，從而推高房價的快速上漲。”殷旭飛對《國際金融報》記者分析。

記者了解到，英國政府從去年起，正式推行購房援助計劃。只要購置的房產(chǎn)不超過60萬英鎊，則購房者只需要投入5%的首付便可貸款購房，余下95%的房款可通過向金融機構(gòu)按揭借貸來償還。

與此同時，英格蘭銀行推出了融資換貸款計劃，為參與銀行提供了近800億英鎊的廉價融資，一年下來各大銀行的成本約減少了8億英鎊。該計劃使得2013年英國的貸款利率一直保持在歷史最低水平，大大減輕了按揭貸款者的顧慮和還貸壓力。

低首付、低利率，使得購房者數(shù)量大增，首次購房者尤甚。而這些政策并沒有刺激房屋供給量顯著增加，因此住房供應(yīng)與購房需求之間的矛盾進一步激化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場強力反彈。

中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對《國際金融報》記者指出，在倫敦房價飆升的背后，中國投資者也扮演著比較重要的角色。國內(nèi)投資者依據(jù)自身固有的中國式思維，往往喜歡在一些大城市，例如倫敦等，進行房產(chǎn)投資。對于倫敦來說，來自海外移民的住房需求增加了，就勢必會推高當(dāng)?shù)氐姆績r。

豪宅稅再上議程

房價飆升過快，讓英國政府坐不住了，“豪宅稅”便在此時被推上議程。有意思的是，這并不是英國首次提出征收“豪宅稅”。

2012年，英國曾為了彌補財政赤字，提出開征“豪宅稅”，矛頭直指高收入人群。然而，因為種種原因，“豪宅稅”還未面世，就在第二年的預(yù)算案中夭折了。

如今，英國一路飆升的房價再次將“豪宅稅”推到公眾的視野中，成為備受關(guān)注的議題。所謂“豪宅稅”，本質(zhì)上還是房產(chǎn)稅的一種，是指對擁有較強購買力的消費者購買了高價或者高檔居住區(qū)域房產(chǎn)征收的一種特殊房產(chǎn)稅。

而如今，“豪宅稅”再次被提上日程。有不少地產(chǎn)經(jīng)紀人認為，英國房價已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。在這樣的背景下，政界對于豪宅征稅的呼聲日益增加。

英國商務(wù)大臣凱布爾最初建議，對價值100萬英鎊以上的房屋進行每年1%的征稅。但該提議遭到強烈反對。后來他又將征稅門檻提高一倍，獲得了財政部的初步認可。

根據(jù)英國自由民主黨公布的最新方案，初步擬定豪宅稅征收的對象為市價200萬英鎊以上的房屋，其中大部分位于倫敦以及英格蘭東南部，征收額度為7%至15%。

“征收‘豪宅稅’，被認為是英國‘限制非自住投資’的舉措之一。”宋會雍告訴記者，“豪宅稅”實際上是英國政府對倫敦房價過快上漲所作出的一種反應(yīng)，表明政府想要抑制倫敦房地產(chǎn)市場中的投機行為。

“宏觀調(diào)控不是我國社會主義體制所獨有的，像英國這樣市場化程度非常高的國家，在經(jīng)濟出現(xiàn)一些異常趨勢的時候，也會出手進行經(jīng)濟調(diào)控。”在宋會雍看來，市場正常的標準，就是供需兩旺，并且供需的市場反應(yīng)都是真實的，而不只是浮于投資的泡沫之上。所以從這個層面上來說，“豪宅稅”有利于恢復(fù)倫敦樓市的健康發(fā)展。

至于征收“豪宅稅”對房價的影響，宋會雍認為，高端住宅的售價會產(chǎn)生一定的壓力。“一旦征收‘豪宅稅’，無形中就提高了持有房產(chǎn)所付出的成本，在市場上流通的豪宅數(shù)量會增加，豪宅的價格也就難以被炒高。而炒房者對于收益的預(yù)期隨之降低后，就會轉(zhuǎn)移投資方向，這也勢必會對房屋需求造成一定程度的削減。”宋會雍指出。

易居中國高級分析師薛建雄則指出，“豪宅稅”對倫敦房價的走勢不會產(chǎn)生顯著影響。“因為英國經(jīng)濟剛開始回暖，房價在源頭上還有上升的空間。“豪宅稅”所能發(fā)揮的作用，只是在短期內(nèi)抑制房價的過快上漲。”根據(jù)薛建雄預(yù)測，隨著就業(yè)形勢改善，按揭利率進一步降低和對英國經(jīng)濟信心的提升，倫敦房價在今后仍然會有兩到三年的增長期。

殷旭飛也認為，英國征收“豪宅稅”會對樓市有影響，但是影響恐怕不大。“對于英國而言，豪宅數(shù)量有限，也僅僅占據(jù)一小部分樓市成交量，對豪宅征稅只是增加高端住宅投資、投機成本，對普通住房價格抑制作用有限，因此對房價整體影響不大。而且普通住宅更容易出手，是炒房者的首選，對擁有多套房的行為進行一定的規(guī)范才能更好地影響房價。”殷旭飛說。

投資影響有限

“豪宅稅”的出現(xiàn)，讓一些投資者對英國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了疑慮。

華人投資者黃女士告訴記者，她本來想在英國的曼徹斯特購買一套獨立別墅，因為“豪宅稅”消息的傳出，她打算再觀望一下。

與黃女士擁有相同想法的人并不少。曼徹斯特的房地產(chǎn)經(jīng)紀人Tina告訴記者，很多國外的投資者都問到“豪宅稅”的問題，并對自己的投資選擇產(chǎn)生了猶豫。“我擔(dān)心，這對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的投資產(chǎn)生一定的影響。”

Tina并非多慮。據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)Knight Frank發(fā)布的數(shù)據(jù)，倫敦地區(qū)價值在200萬英鎊以上的房地產(chǎn)市場，超過一半的份額被外國買家持有。

“七年前，在英國房屋交易市場上，來自中國大陸的投資者數(shù)量幾乎為零，但是現(xiàn)在，來自遠東的買家比例已經(jīng)占了海外房屋投資人的1/10。”這是《每日電訊報》對近期英國房地產(chǎn)市場中“中國力量”的描述。

同時，高盛國際的一份報告也指出，去年上半年，在倫敦置業(yè)的海外投資者中，中國人的比例大幅上升。目前倫敦一手物業(yè)的購買者中，有35%來自東亞和南亞以及東歐和俄羅斯，其中以浙商為代表的中國購買者居多。

業(yè)內(nèi)人士分析，倫敦房產(chǎn)受到包括華人在內(nèi)的海外買家青睞，主要是受到升值空間及政策條件因素的影響。過去幾年，歐債危機導(dǎo)致歐洲不動產(chǎn)價格整體大幅下跌。很多人甚至認為，歐洲不動產(chǎn)價格已達到歷史的底部，機遇難求。其中，巴黎、倫敦等歐洲一線城市以其良好的居住環(huán)境、穩(wěn)定的回報和完善的基礎(chǔ)設(shè)施等特點，順理成章地成為了海外房產(chǎn)投資者眼中的“香餑餑”。

除了可觀的增值空間之外，中國買家投資倫敦房地產(chǎn)還可以享受一些有利條件。例如，海外買家持有及轉(zhuǎn)手房產(chǎn)數(shù)量均不設(shè)限制；人民幣兌英鎊的匯率優(yōu)勢可使中國買家節(jié)省近三成的購房成本；可申請購房貸款，利率低至3%；按照目前規(guī)定，海外買家無需支付房產(chǎn)稅，在對所持物業(yè)進行二次出售時，房屋增值部分無需繳納資本利得稅等。

以上所有這些有利條件，都促成了來自中國的資本在倫敦房產(chǎn)市場上的井噴式增長。然而，如今征收“豪宅稅”方案的提出，是否會讓“井噴”回歸于“平靜”呢？

英國地產(chǎn)界擔(dān)憂，如果對豪宅征收高額稅費的話，增加的投資成本和風(fēng)險將“嚇跑”眾多包括華人在內(nèi)的海外購房者，也讓仍在觀望的買家在進入倫敦樓市時更加謹慎，從而對倫敦的房地產(chǎn)市場造成沖擊。

對此，宋會雍表示，其實可以將移民和投資看成兩種獨立的行為。對于目的單純的新移民來說，購置房產(chǎn)是一種剛性需求。即使在稅收方面施加壓力，還是難以抑制購房需求。但對利用豪宅進行盈利的投資人來說，就會產(chǎn)生消極的影響。

薛建雄認為，在中國國內(nèi)經(jīng)濟正處于調(diào)整的情況下，許多人選擇去倫敦進行移民性的投資，這是一種趨勢的體現(xiàn)。“豪宅稅”的征收，只會對這些投資者中的小部分造成影響，不會有太大改變。

“但實際上，進行移民投資會面臨很多比國內(nèi)投資更為復(fù)雜的問題。除了‘豪宅稅’以外，還有很多其他的稅種都對投資前景存在影響。”薛建雄指出。

從事國際住宅開發(fā)的劉婷則告訴記者，“豪宅稅”征收的消息雖然已經(jīng)傳出，但是當(dāng)?shù)氐臉鞘型顿Y規(guī)模并沒有受到很大的影響。

“因為從英國樓市的發(fā)展前景來看，英國房價依舊有很大的上升空間。英國的期房是可以買來轉(zhuǎn)手賣出的，并且沒有資本利得稅的產(chǎn)生。對于投資者來說，高額的回報率才是最大的誘惑，‘豪宅稅’并不能阻止他們繼續(xù)投資。”劉婷告訴記者，上周，倫敦的一個樓盤在開盤當(dāng)日，即銷售了237套，且大部分購買者為海外投資人士，足以可見房產(chǎn)投資的巨大潛力。

或為彌補赤字

近幾年的英國政府似乎很缺錢，為節(jié)省住房補貼，去年4月份英國正式征收了“臥室稅”，如今，“豪宅稅”成為受到關(guān)注的新議題。

對于部分中國投資者來說，“豪宅稅”也許是個較為陌生的概念。

但實際上，一些歐美發(fā)達國家對“豪宅稅”的征收，都已經(jīng)建立起完善的體系。據(jù)悉，目前征收“豪宅稅”的國家有美國、希臘、瑞士等。這些國家利用“豪宅稅”來穩(wěn)定虛高的房價，以及抑制日益嚴重的貧富差距問題和社會民生問題。

億萬富翁拉里?埃里森就為他在加利福尼亞的豪宅，每年繳納76.8萬美元的房產(chǎn)稅。

去年年底，希臘財長斯圖納拉斯更是公開表示，推動上調(diào)“豪宅稅”，他指出“是時候讓豪宅業(yè)主繳交更高稅款。”措施雖令部分聯(lián)合政府中的議員不滿，但斯圖納拉斯接受當(dāng)?shù)貓蠹垺禩o Vima》采訪時表示，將堅決推行增稅。報道指出，財政部希望增稅能為國庫帶來26億歐元的收益。

亞洲國家日本雖然沒有明確規(guī)定“豪宅稅”，但是在當(dāng)?shù)兀凑召Y產(chǎn)價格征收的房產(chǎn)稅也是相當(dāng)重。在日本擁有一處500平方米房產(chǎn)的山口美智子告訴記者，她每年光繳納‘固定資產(chǎn)稅’(也就是‘房產(chǎn)稅’)就要花費500多萬日元(約30萬元人民幣)。庭院的草坪和花草樹木的維護每年也要150萬日元(約9萬元人民幣)。”美智子說。

“某種意義上來說，房產(chǎn)稅和‘豪宅稅’性質(zhì)相同，都是充實財政，縮減貧富差距的手段。”在業(yè)內(nèi)人士看來，‘豪宅稅’與廣大民眾是息息相關(guān)的。因為‘豪宅稅’設(shè)立的目的主要是避免有人惡意炒房，從而起到穩(wěn)定房價的作用。

值得一提的是，中國的臺北、重慶、武漢及廣州等城市也根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r劃定了“豪宅”的界定標準，并進行額外征稅。

不過，有業(yè)內(nèi)人士稱，目前我國的“豪宅稅”不過是超出普通住宅標準征收的契稅。在過去，一直是以144平方米為界來確定住房是普通住宅還是豪宅，而目前已經(jīng)把這個標準降到120平方米。

薛建雄指出，“豪宅稅”其實是一種抑制高端房產(chǎn)空置的經(jīng)濟手段。它實際上就是根據(jù)不同的房屋檔次進行相應(yīng)程度的稅率調(diào)整。對歐美國家來說，“豪宅稅”更大程度上是一種在房價失控時，用以安撫國民的一個經(jīng)濟政策。因為它或多或少會利于社會相對公平的實現(xiàn)。

在宋會雍看來，“豪宅稅”本身并不是一種稅費的主體，而是一種為了抑制樓市不健康、不正常現(xiàn)象而實行的一種舉措。“無論對哪個地區(qū)來說，如果樓市完全健康發(fā)展的話，‘豪宅稅’所發(fā)揮的作用都是很小的。只有在供求不平衡，房價失控的時候，豪宅稅才作為一種稅收發(fā)揮出宏觀調(diào)節(jié)作用，抑制住超過正常價值的那部分虛高房價，所以它只是為樓市正常發(fā)展保駕護航。”

“‘豪宅稅’歸根結(jié)底是資源稅，個人占用了多余的土地資源、享受良好的自然資源和寬闊的空間，需要多付出一定的成本。”殷旭飛告訴記者。

不過，殷旭飛直言，英國政府征收“豪宅稅”表面上是為遏制房價的過快增長，更多的目的在于緩解國內(nèi)財政緊張、降低財政赤字。“這意味著，政策本身的著力點不是遏制樓市的發(fā)展，而是為了更多的財政收入，因此可以預(yù)見政府依然需要房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來增加財政收入。總體來看，‘豪宅稅’對樓市影響有限，只是稍顯出樓市政策收緊的傾向。”