經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的持續(xù)上漲，英國(guó)房?jī)r(jià)終于突破了金融危機(jī)前的峰值。

隨著房?jī)r(jià)的瘋漲，英國(guó)政府一改危機(jī)中的扶持態(tài)度立場(chǎng)轉(zhuǎn)而出臺(tái)限制政策，而英國(guó)央行未來(lái)的利率政策也備受外界關(guān)注。眼見(jiàn)房市供不應(yīng)求、價(jià)格節(jié)節(jié)高，越來(lái)越多的市場(chǎng)人士開(kāi)始揣測(cè)，英國(guó)房市未來(lái)是繼續(xù)繁榮還是逐漸進(jìn)入新一輪的泡沫直至破滅？

房?jī)r(jià)漲“瘋”了

從2013年開(kāi)始，英國(guó)掀起了新一輪的房?jī)r(jià)上漲熱潮，由倫敦迅速蔓延至英國(guó)全境。今年2月份，英國(guó)房?jī)r(jià)再創(chuàng)歷史新高，均價(jià)達(dá)到每套25.3萬(wàn)英鎊（約合42.5萬(wàn)美元或261.67萬(wàn)元人民幣），超過(guò)了2007年底、金融危機(jī)爆發(fā)前約20萬(wàn)英鎊的房?jī)r(jià)峰值。

據(jù)英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)署（ONS）數(shù)據(jù)，今年2月份英國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲9.1%（1月份這一數(shù)字為6.8%），環(huán)比漲幅達(dá)1.9%，年化漲幅達(dá)9%以上。漲幅最大的地區(qū)是倫敦以及英格蘭東南部和東部。倫敦房?jī)r(jià)同比攀升17.7%，均價(jià)上漲6.3萬(wàn)英鎊至45.8萬(wàn)英鎊（約合473.7萬(wàn)元人民幣），是英國(guó)人均年收入（2.7萬(wàn)英鎊）的兩倍。

英國(guó)土地統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從1981年至2011年，英國(guó)房?jī)r(jià)平均每年增長(zhǎng)2.9%。除在上世紀(jì)90年代初及2007年底兩次金融危機(jī)經(jīng)歷調(diào)整外，英國(guó)房?jī)r(jià)基本處于穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2013年，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始好轉(zhuǎn)加上低利率、政府推出購(gòu)房支持計(jì)劃等諸多利好集體發(fā)酵，英國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始了瘋狂的增長(zhǎng)，年漲幅達(dá)到8.4%。

根據(jù)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，英國(guó)房?jī)r(jià)將在2014年繼續(xù)增長(zhǎng)，2035年房?jī)r(jià)均值有望達(dá)到83萬(wàn)英鎊。

英國(guó)央行行長(zhǎng)馬克?卡尼（Mark Carney）在2月份接受采訪時(shí)表示，他對(duì)控制房?jī)r(jià)上漲無(wú)能為力，但會(huì)保持密切觀察以便采取措施。

市場(chǎng)觀察者們警告，英國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)“超級(jí)泡沫”，并稱(chēng)該市場(chǎng)已經(jīng)“失控”。

政策“矯枉過(guò)正”？

英國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)快速增長(zhǎng)很大程度歸因于英國(guó)央行的激勵(lì)政策和新建房屋供給不足。

金融危機(jī)后，英國(guó)央行出臺(tái)了一系列的政策刺激房地產(chǎn)的需求，助推房地產(chǎn)復(fù)蘇。

2012年8月的融資換貸款計(jì)劃(Funding for Lending Scheme，簡(jiǎn)稱(chēng)FLS)是英國(guó)央行推出的信貸刺激計(jì)劃，由英國(guó)央行向銀行和建筑業(yè)提供低息融資，條件是銀行必須增加對(duì)企業(yè)和家庭的信貸。英國(guó)央行旨在通過(guò)該計(jì)劃幫助家庭和企業(yè)更容易獲得低利率貸款，作為提振經(jīng)濟(jì)擺脫衰退的新政策。

2013年4月，英國(guó)開(kāi)始實(shí)施購(gòu)房援助計(jì)劃（Help to Buy），規(guī)定新建房屋購(gòu)買(mǎi)者自己承擔(dān)房屋價(jià)值5%的首付款，政府將提供另外20%的免息（五年之內(nèi)）貸款。這意味著購(gòu)房者僅需向銀行或其他抵押公司償付房屋價(jià)值75%的本金及其相關(guān)利息。

這些政策大大降低了英國(guó)人的置業(yè)門(mén)檻，讓很多原來(lái)買(mǎi)不起房及處于觀望狀態(tài)的人群進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，直接加速了英國(guó)房地產(chǎn)的復(fù)蘇，刺激房地產(chǎn)的需求大幅增長(zhǎng)。

但由于在政策的扶持下，購(gòu)房者實(shí)際支付的抵押貸款要少于租金，使得一部分原本沒(méi)有能力購(gòu)房的人，加入到購(gòu)房大軍中，從而推進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲。

有批評(píng)家稱(chēng)，政府的購(gòu)房援助計(jì)劃是英國(guó)房?jī)r(jià)上升的原因。但馬克?卡尼對(duì)這一說(shuō)法予以了否定。他表示該計(jì)劃針對(duì)的多為低價(jià)房產(chǎn)，且對(duì)象為首次購(gòu)房者。因此，房?jī)r(jià)的普遍上漲與該計(jì)劃無(wú)關(guān)。

與英國(guó)的政策刺激房地產(chǎn)計(jì)劃相比，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣充斥著廉價(jià)信貸，但美國(guó)寬松的抵押貸款政策并沒(méi)有導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲超出控制。美國(guó)新建房屋的供給平衡，而英國(guó)嚴(yán)重供給不足。

早在金融危機(jī)前，英國(guó)的住房建設(shè)就已經(jīng)不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。金融危機(jī)后住房短缺現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。與美國(guó)、愛(ài)爾蘭和西班牙房屋建設(shè)率多年急劇攀升，最終因房地產(chǎn)崩盤(pán)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)不同，英國(guó)在金融危機(jī)前沒(méi)有出現(xiàn)住房建設(shè)大潮。而在危機(jī)后，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了供應(yīng)短缺。

英國(guó)目前實(shí)施的嚴(yán)格的建筑許可批準(zhǔn)制，使得英國(guó)建筑商建造房屋的速度過(guò)慢，僅為市場(chǎng)期望速度的一半，難以滿(mǎn)足英國(guó)家庭的住房需求。自2008年以來(lái)，英國(guó)建房許可的批準(zhǔn)率下降至50年來(lái)的最低點(diǎn)。批準(zhǔn)率的下降使投資者建新房屋的積極性嚴(yán)重受挫。

英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)彼特?博爾?金（Peter Bolton King）說(shuō)：“隨著英國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況的改善，人們對(duì)房屋的需求量有了很大增加，這使得買(mǎi)家數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)上的房屋數(shù)量。雖然現(xiàn)在新建房屋也在不斷增加，但是依然不能滿(mǎn)足購(gòu)房者的需求。我們認(rèn)為，在未來(lái)的一年中住房數(shù)量不足將是促進(jìn)房屋價(jià)格上升的主要原因。”

專(zhuān)家指出，除非英國(guó)政府能意識(shí)到問(wèn)題的緊迫性，加快審批速度，讓數(shù)目巨大的新建房屋計(jì)劃順利通過(guò)審批，不然這種供應(yīng)短缺的狀況仍會(huì)持續(xù)下去。

海外投資者赴英購(gòu)房熱潮是導(dǎo)致英國(guó)房屋供不應(yīng)求的另一原因。據(jù)投資專(zhuān)家統(tǒng)計(jì)分析，英國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于銀行存款及股市。倫敦因享有安全的投資信譽(yù)、透明的法律機(jī)制以及在房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的良好表現(xiàn)，成為國(guó)際買(mǎi)家的投資首選。

中國(guó)投資者也為英國(guó)房?jī)r(jià)的飆升做出了相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。進(jìn)軍英國(guó)房市的中國(guó)買(mǎi)主人數(shù)在過(guò)去幾年來(lái)持續(xù)增加。有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去1年里，中國(guó)買(mǎi)主投資英國(guó)房產(chǎn)的金額約為35億英鎊。

面對(duì)海外購(gòu)房大軍對(duì)房?jī)r(jià)的影響，英國(guó)國(guó)內(nèi)要求對(duì)外國(guó)購(gòu)屋者課以重稅、限制購(gòu)買(mǎi)需求的呼聲此起彼伏。

英國(guó)財(cái)政大臣喬治?奧斯本（George Osborne）日前宣布，從2015年4月1日起，外國(guó)人在英國(guó)擁有的房產(chǎn)出售時(shí)的增值部分需要交稅。但有房地產(chǎn)律師和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)人到英國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)的胃口不會(huì)受英國(guó)政府新的征稅提議影響。

英國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，讓市場(chǎng)更加關(guān)注英國(guó)央行下一步的利率政策。如果英國(guó)央行提高利率，或者提高銀行的貸款要求，房?jī)r(jià)漲幅可能會(huì)有所放緩。

卡尼承諾，會(huì)密切觀察房?jī)r(jià)變化引發(fā)的連鎖反應(yīng)，當(dāng)就業(yè)、收入以及開(kāi)支都實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)后，央行將上調(diào)利率，以控制不斷攀升的房?jī)r(jià)。同時(shí)，卡尼也強(qiáng)調(diào)，利率上調(diào)絕非一蹴而就，需循序漸進(jìn)且受到一定限制。